「サブリース契約をすれば楽に家賃収入が得られると聞いた。」

「面倒な管理や確定申告はサブリース会社がやってくれるらしい。」

そんな甘い言葉に誘われてサブリースを行い、トラブルに巻き込まれる人が増加しています。

もちろん、サブリースという方法自体は決して悪いものではなく空室のリスクを軽減して安定した家賃収入につながる賃貸経営の方法です。

一方で「楽に儲かる」などとリスクやデメリットをきちんと伝えない不動産会社がいるのも事実です。

そこでこのページではサブリースとはどういう契約か？という基本的なところから実際の契約で抑えるべきポイントまでしっかりとわかりやすく解説させていただきます。

1.サブリースってなに？

まずはサブリース契約についての基礎知識とメリットとデメリットを整理しましょう。

1-1.サブリースとは？

不動産業界に置けるサブリース契約とは、アパートやマンションを建物まるごと不動産会社が大家さんから借りて、不動産会社が入居者に部屋を又貸しする契約の事です。

文字だけだとわかりにくいので図で説明します。

まず通常の賃貸契約を図にするとこうなります。

一方でサブリース契約を結ぶとこのようになります。

イメージ出来たでしょうか？

このサブリース契約は不動産オーナーにとって多くのメリットがあります。

1-2.サブリースのメリット

不動産オーナーにとって一番避けたい出来事は「家賃収入が0円」といった状態です。

賃貸経営は賃料収入によって成否が決まるため、空室リスクを軽減することが経営努力として必要です。

そのため、家賃を安くしたり内装設備を刷新したりなどの手法が考えられます。

しかし賃料を下げれば収入も下がり、内装をリフォームすればお金がかかります。

また賃貸経営の素人には知識不足から、空室を減らすために有効な手段を講じられません。

サブリースは、まさにそういう不動産オーナーのためにある賃貸経営のシステムなのです。

一方、賃貸物件を借り上げた管理会社はオーナーに代わり、

• 入居者を募集
• 物件の管理
• 退去の手続き
• 家賃の徴収

などを行います。

このように入居者集めから退去の手続きなどの賃貸経営のすべてを管理会社が代行してくれるため、オーナー自ら動く必要がなく空室リスクを考える必要もありません。

そして何もしなくても、賃料収入を得ることができるメリットがあります。

また、サブリース会社によっては

• 共有部分の管理
• 清掃
• クレーム対応
• 集金代行
• 入居や退去の際の手続きの代行

といったこともオーナに変わって行ってくれるので、不動産の投資をしたくても時間や体力などの面で心配を持っている・不動産の管理に使える時間が限られている・管理や清掃まで行なうのが大変などの懸念を持った所有者にとっても、便利なサービスと言えます。

1-3.サブリースのデメリット

これだけ聞くとサブリース契約は管理会社が面倒な手続きを行ってくれる上に、安定した家賃収入を得れる夢のような経営方法に思えます。

しかし、実際のサブリース契約は「アパートの建設+サブリース契約」のセットになっていることが多くアパート建設の費用で多くの利益を得ている管理会社もあります。

家賃保証という謳い文句であっても実際にはきちんと保証されないこともあります。

そのようなトラブルに巻き込まれた際もオーナーは消費者ではなく「賃貸経営者」つまりはいち業者として見られるので知識のないオーナーであれば不利になることも少なくありません。

2.サブリース契約のトラブル例

先程「サブリース契約にはデメリットもある」と説明しました。

ここでは少しでもデメリットを減らせるように代表的なトラブルとともにその対策を解説します。

2-1.サブリース会社が倒産

まず考えられるリスクはサブリース会社の倒産です。

サブリース会社が倒産してしまえばもちろん安定した家賃収入を得ることはできなくなります。

そのため、サブリース会社を選ぶ時は以下のような点に注意して少しでもリスクを減らしましょう。

2-1-1.その会社の本業を確認する

銀行などの金融機関からありえないような大金の借り入れをしたり、 サブリースの利益だけで会社がようやく維持出来ているような会社は要注意です。

その会社が何を本業にしているのかチェックしてください。

アパートやマンションの建設とセットでサブリース契約を持ち掛けてくるような会社には気をつけてください。

建築が本業の場合、真の目的は建物を建てさせるということかもしれません。

サブリースが本業でなく、一部署として設けているような会社はどうでしょうか。

この場合は、専門部署があるかどうかとメンテナンス要員を置いているかどうかを基準に選んでください。サブリースの専門部署を設けているのであれば、信頼できる会社だといえます。

2-1-2.口コミや生の声を参考に

先程説明したようなところをチェックすればある程度はリスクを軽減できます。

しかし、リスクがゼロになるわけではありません。

契約前にはその会社の業績や経営状況をしっかり把握しておいてください。

また、解約が多い会社は危険ですので解約件数についても確認しておけると安心です。

ネットで評判を調べる場合、すべてが本当ではないことを念頭に転職情報サイトなどの口コミを見てみるのも一つの方法です。

働いていた人の生の声や口コミなどを見ることができるからです。

ただ一番は、査定依頼を出した際の担当者の対応や感触など自分で掴む生の情報を優先することが望ましいのかもしれません。

2-2.30年家賃保証のはずじゃないの！？

これもよくあるトラブルなのですが、「30年間保証と言われた家賃収入が数年で減額してしまった」というパターンです。

「30年間の長期一括借り上げ」という言葉が謳い文句のサブリース会社があるとします。

この宣伝を見たオーナーさんは「30年間ずっと同じ家賃が保証される！」と思って契約しますが実際は2年ごとに更新されていき突然の賃料減額請求がされてしまう事があります。

 これは契約書に「2年ごとに保証賃料を見直す」と書いてあるのをしっかり確認しなかったために起こってしまったトラブルです。

というのも悪意のある業者は難解な不動産用語を多用し、とてもわかりにくい契約書を作ります。

その上強引な営業方法できちんとリスクについて説明もせずに契約させてしまうのです。

この状態でトラブルになってしまっても言った言ってないの水掛け論になってしまいます。 

また建物の劣化に伴い入居者が減るリスクが顕在化すれば、管理会社が保証賃料の減額請求を申し出てくることがあります。

そうなればサブリース契約が見直されることになり、当初の家賃保証が減額されてしまうことも珍しくありません。

たとえ契約書によって「賃料保証は10年間据え置く」としている場合でも、契約を開始してから5年ほどで減額が認められてしまうことがあるのです。

これは、物件の経営状況により既定の保証賃料減額もやむを得ないというのが現状なのです。 

つまり、サブリースでは契約書も絶対ではなく場合によっては減額請求が認められる可能性があるということです。

2-3.住民の情報がわからなくて家賃が請求できない

サブリースは契約期間が満了すれば、物件はオーナーの手元に戻ります。

この時、空室だらけで家賃収入が大幅に減ったり身元不明人が入居していたなどのトラブルに巻き込まれることは珍しくありません。

そうならないためにも、建物の入居率・入居者情報はしっかりと確認しておくことが大切です。 

サブリーズ契約を途中で解約した際にも、入居者の情報がわからずにトラブルになることがあります。

契約解約に伴い家賃の振込先が変わりますが、そのことを入居者に告知する必要があります。

しかし、管理会社にすべてを任せきりにしていていると入居者の情報がわからず、告知が出来ないかもしれません。

そうなると間違って管理会社の口座に家賃が支払われてしまい、家賃収入が減っていしまいます。 

このようなトラブルを回避するために、入居者情報は最低限知っておくべきです。

なかには、入居者情報の公開を渋る管理会社もありますが、そのようなときは管理会社の再考を検討したほうが良いかもしれません。 

管理会社との情報の共有がトラブルを防ぐ一番の方法になるのです。

2-4.免責規定にまつわるトラブル

またサブリース契約のトラブルには、免責規定に関する問題があります。

免責規定とは賃料の支払い義務を免除する特別な規定のことです。

たとえばサブリース会社が、契約書に「入居者が決まるまでの宣伝広告費として契約開始直後はオーナーへの保証賃料の支払いを行わなくても良い」という規定を盛り込んでいる場合があります。

こうした免責規定を知らず契約してしまい、しばらく賃料収入を得られず不利益を被る可能性があるのです。

3.サブリースの解約方法と注意点

サブリース契約中にトラブルに巻き込まれ家賃収入が減ってしまう事があります。

多くの不動産オーナーは、ローンを組み物件を購入しています。

賃料収入がローン返済の主な財源になっている場合、赤字になってしまいます。

では、もし保証賃料が減額された場合、不動産オーナーはどうするべきなのでしょうか。

利益が見込まれない場合、解約を選択するしかありません。

3-1.サブリース契約は解約出来る

結論から申し上げるとサブリース契約は解除できます。

これは法律上も認められている権利です。

サブリース契約を結んだ際の契約書を見直してみると「期間内の解約について」と書いてることがあります、条件は様々ですが一般的に「通知してから6ヶ月後に契約終了」もしくは「6ヶ月間の賃料を払うことで即時解約出来る」というものです。

こういった条件が書いている場合はそのとおりにすることで契約の解除が可能です。

もう一つ考えられるのは「途中での解約は不可」と書かれている場合です。

この場合や、契約に則た交渉に管理会社が応じない場合は「立ち退き交渉」を行うことになります。

その際は弁護士を始めとするプロに依頼をするのが賢明でしょう。

3-2.解約時に不利にならないために契約時の確認を

サブリース契約には借地借家法という法律が適用されます。

どのような法律か簡単に説明すると「物件オーナーがリース会社に解約を迫るには正当な理由が必要です。」というものなのですが、この正当な理由というがほぼ適用されないのです。

つまりサブリース契約においてオーナーの立場は弱いものになるのです。

この法律を悪用されないためにもしっかりと契約内容を確認することが大切です。

会社によっては解約の際に多額の違約金を請求することや、管理会社に圧倒的に有利な内容の契約になっているかもしれません。

4.まとめ

4-1.サブリース契約についてのまとめ

不動産投資の際に選択肢の一つとなるサブリース契約。

オーナーと入居者の間に管理会社が入ることで面倒な手続きや家賃の徴収をしなくても安定的な収入を得れる魅力的な投資方法に見えるかも知れません。

しかし、一方でアパートの建設ローンで赤字になったりなどのリスクも考えられるため契約書の確認は必須事項です。

4-2.サブリース契約の見るべきポイント

サブリースの契約書は国土交通省の住宅：『サブリース住宅原賃貸借標準契約書』について - 国土交通省からダウンロードすることが出来ます。

実際に契約を結ぶ際には以下のポイントをしっかりと確認しましょう。

4-2-1.保証賃料の見直しについて

30年間家賃保証！などと銘打っている管理会社の場合は保証賃料の見直しなどがあるのか確認しましょう。

もし数年ごとに見直し、更新がある場合はその年数が来た途端に大幅に家賃収入が減ってしまい赤字になってしまうことも考えられます

4-2-2.解約について

一般的に中途解約についてはサブリース会社にとても有利にできています。

もしオーナー都合で解約する場合には多額の費用を請求される場合があります。

しかし、家賃が大幅に減ってしまった場合などある程度のリスクを背負ってでも解約したほうがいい場合もあるため「どうすれば解約できるのか」は必ずチェックしておきましょう。

4-2-3.免責規定について

サブリース契約を結んだからと言ってすぐに入居者が決まるわけではありません。

そういった場合に備えてサブリース会社は一定期間家賃を支払わないと契約書に書く場合があります。

これを確認しておかないと数ヶ月間もらえると思っていた家賃がもらえないという自体に陥ってしまいます。

こういった事態を回避するためにも免責規定は設定されているか？内容は適当か？をしっかりと確認しましょう。