「計算例付き」不動産売却時にかかる所得税と住民税を徹底解説

不動産を売却したいと一度は考えられた方も多いのではないでしょうか？その際にやはり気になるのは「不動産売却所得税」。不動産売却にももちろん税金がかかります。しかし不動産売却所得税がかかると言っても、不動産が購入時よりも高く売れたという場合しか関係しません。

今回は、不動産売却時にかかる所得税と住民税の説明をはじめ、計算例をいくつか用いてわかりやすく、所得税と住民税の計算方法をご紹介します。

不動産売却時にかかる所得税と住民税

冒頭の記述通り、不動産売却に利益が出た場合のみ不動産売却所得税が発生し、利益が出た場合の所得税を課税譲渡所得税といいます。不動産売却により利益が出た分が課税対象となりますので、利益が出ていない場合税金の支払いは不要で申告も不要です。

課税譲渡所得税金額とは売却時に手に入れた利益＝売却金額ではなく、その不動産を売ったり買ったりした時の手数料も含まれます。

課税譲渡所得税金額の計算式としては

課税譲渡所得税金額

※復興特別所得税は、2013年〜2037年までは復興特別所得税として所得の2.1％が加算されます

所得税と住民税を支払う時期

では次に、不動産売却所得税を支払う時期についてみてみましょう。

支払いが発生する場合

確定申告にて、課税譲渡所得税金額を申告します。確定申告時期は「売却した翌年の２月１６日〜３月１５日まで（曜日で異なる）」に申告を行い税金を納めます。

住民税については所得税の申告時に住民税の申告も行ったことになりますので、住民税単体での手続きの必要はありません。

住民税の納付は翌年の６月から8月・10月・翌年1月の4期に分けての納付となり、申告後に住民税納付書が届きますので金融機関でのお支払いとなります。もちろん一括での納付も可能で、手続きをすれば給与からの天引きも可能です。

所得税・復興特別所得税は確定申告をした後に一括での支払いとなります。

所得税と住民税の計算例3つ

まずは課税譲渡所得税金額の計算方法をみてみましょう。

課税譲渡所得金額

上記の計算式で

課税譲渡所得金額

となります。

次に税率は売却した年の１月１日現在でその不動産を所有していた期間で変わります。

所有期間が５年以下の場合
（短期譲渡所得）

所有期間が５年超１０年以下の場合
（長期譲渡所得）

所有期間が１０年超の場合
（長期譲渡所得）

まとめ

この計算式からわかるように所有期間が短い間に売却すると、不動産売却所得税が高くなることが分かります。所有期間が短い時期に売却する場合、不動産売却所得税を上げることで投機的取引を防止する力が働いていると考えられます。

あくまでも今回の計算例は不動産売却時に値上がりした場合ですので、3,000万円の特別控除を考えると現代では不動産売却所得税を払う場合は極めて少ないと考えられます。

自身の不動産が、いくらで売れるかわからなければ不動産売却所得税を計算することができませんので、まずは不動産会社に「査定」してもらいましょう。

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