自分の所有している土地や建物を売却したいと考えたとき、自分で買主を探すには難しいこともあります。また、運よく取引相手を見つけることができても、スムーズに契約を済ませるのは大変です。そこで、実際に不動産を取引するときに頼るのが不動産仲介業者です。

では、不動産仲介はどんな業者がどんな仕組みで行っているのでしょうか。今回は、不動産仲介について詳しく説明します。

仲介業務の流れは実際どんなもの！？

買主との間を取り持ち契約を成功させてくれる

不動産仲介とは、不動産仲介業者が売主と買主の間を取り持って契約を成立させてくれることです。自身の持ち家を売却したいとき、仲介業者に依頼すればまずは物件がどのくらい価値があるか査定を行ってくれます。また、実際に戸建住宅やマンションなど不動産物件を売却するとなると、宣伝活動をして買主を探さなくてはなりません。

さらに、買主が見つかって契約という段階まで進めば、契約書の作成も行います。

宣伝活動や契約書作成に必要な情報について、不動産業者は登記事項を調べたり、都市計画に関する法令上の制限を確認したりしながら、物件の詳細を調査するのです。また、水道・電気などの生活関連施設の状況のほか、現地に出向いて周辺状況なども確認します。調査した情報が集まれば、新聞の折り込み広告に入れるチラシの作成やホームページに掲載するための作業を行いながら、物件を売り出す宣伝活動を行ってくれるのです。

物件に興味を示す人が現れたら紹介し、希望があれば現地の案内をして物件の売り込み活動をします。その後、必要に応じて売主・買主の間に入って条件交渉などを行い、条件が整えば契約書が作成され、契約・引き渡しが行われるというのが仲介業務の流れです。

仲介業者を通さずに契約は可能？

可能だがトラブルに繋がりやすくなる

仲介業者を通さなければトラブルにもつながりやすい

不動産契約だけにかかわらず、民法上の契約はお互いの口約束でも成立します。また、契約書などの書類についても、形式がきちんと整ったものを作成できれば問題なく契約として成り立ちます。そのため、当事者同士が合意していれば、不動産取引も仲介業者を通さずに結ぶことは可能なのです。

ただ、言った・言わないで意見が食い違ったり、途中で主張が変わったりすることがあれば、トラブルにもなりかねません。また、仲介業者を通さずに契約すると、なにかトラブルが起こった場合に助けてくれるところも相談できるところもいないということがデメリットです。

たとえば、物件の引き渡しをしたのに代金を払ってくれないなどのトラブルが発生しても、すべて自分で解決しなければなりません。さらに、売主には物件を売却すればそれですべて終わりというわけではなく、瑕疵担保責任があります。

万一、売却した物件に瑕疵（欠陥）が合った場合、売主は責任を負わなければならないのです。取引中や取引後にトラブルが起きた場合、不動産や法律に関する知識やトラブルに対応する行動力などがなければ、実際に対応するのは難しいと考えたほうがいいでしょう。

媒介契約にはいくつか種類がある！

自由度が高い一般媒介契約

不動産の売買を不動産業者に依頼するにあたっては、まず業者との間で媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、一度に複数の業者に対して仲介を依頼できる契約が一般媒介契約です。一般媒介契約は契約の自由度が最も高く、契約期間にも特に定めはありません。仲介業者は、決まった頻度で依頼者に状況を報告する義務もありません。

また、依頼主は仲介業者の探してきた取引相手だけではなく、万一自分で相手を見つけた場合でも契約が可能です。

ルールがある専任媒介契約/専属専任媒介契約

一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約という2種類の媒介契約では、契約期間が3カ月以内と定められ、特定の1社にしか仲介を依頼することができない契約です。1社にしか依頼できない2つの媒介契約のうち、専任媒介契約の依頼者への報告義務は2週間に1回以上ですが、専属専任媒介契約の報告義務は1週間に1回以上と、より厳しくなっています。

また、もし自分で取引相手を見つけた場合、専任媒介契約は契約が可能ですが、専属専任媒介契約では契約が認められません。複数の業者に依頼ができる一般媒介契約の場合、複数の業者で取り扱われることで人の目に触れる機会も多く、取引相手が見つかる可能性も高くなるといえます。ただ、他の業者に仕事を取られてしまう可能性が高い案件には、業者もあまり販売活動に力を入れてくれないということも考えられます。

一方、自社1社だけが担当している専任媒介契約や専属専任媒介契約なら、取引が成立すれば確実に仲介手数料を手にできるため、業者も力を入れることが多いです。そのため、一般媒介契約より早く取引相手が見つかることもあり得ます。

もちろん、良心的な業者なら一般媒介でも誠実な業務を行ってくれるところもあるため、業者の信頼性やそれぞれの媒介契約のメリット・デメリットを考えながら、依頼する仲介業者を選ぶといいでしょう。

不動産仲介を行うには免許が必要！免許番号を見ると信用度がわかる！？

1つの判断材料として見る程度にしよう

不動産の仲介をはじめ、売買や交換を業務として行うためには宅地建物取引業の免許が必要で、都道府県知事または国土交通大臣による免許を受けなければなりません。都道府県知事の免許を受けるか国土交通大臣の免許を受けるかは、業者の規模などで決まるのではなく、どこに事務所があるかで違ってきます。複数事務所を展開していても、1つの都道府県内だけに収まっている場合は当該都道府県知事の発行する免許です。

一方、たとえ事務所が2カ所だけでも複数の都道府県にまたがって設置されている場合は、それぞれの都道府県知事の免許ではなく国土交通大臣の免許を受けます。免許を受ければ免許番号が割り振られ、宅地建物取引業者の名簿はもちろん、店頭に表示されている標識にも番号が記載されています。また、免許は5年ごとに更新しなければならず、更新されるごとに免許番号の横に記される数字の数が増えていきます。

標識などには「国土交通大臣免許（1）〇〇号」のように記載されており、「〇〇号」が免許番号、カッコ内の数字「1」が免許の更新回数を表しています。この例の場合は、免許を受けてまだ最初の5年以内という新しい事務所だとわかるのです。もちろん、更新回数だけで業者の良し悪しをすべてはかることはできません。

ただ、少なくとも更新回数が多い業者のほうが、実際に長く続けているという実績があるのは間違いないでしょう。

不動産業者に支払う仲介手数料の仕組みは！？

仲介手数料は契約が成功した時の報酬

不動産物件の取引は、買主と売主の間や貸主と借主で取り交わされる契約です。そのため、どれだけ売買や賃貸の契約を成立させるために活動しても、取引そのものでは不動産業者の収入はありません。不動産業者が手にすることのできる収入としては、取引を成立させた契約の当事者から得る仲介手数料がメインです。

不動産業者が手にできる仲介手数料の上限は、宅建業法で定められています。賃貸物件の場合は、賃料の1カ月分を受け取ることができ、貸主・借主どちらから受け取ってもかまいません。
一方、売買の場合は400万円超の物件の場合は取引価格の3％＋6万円、200万円を超えて400万円以下の場合は4％＋2万円、200万円以下の場合は5％が上限です。

売買の場合は、売主と買主双方から仲介手数料を受け取ることができます。仲介手数料を支払うタイミングは特に決められているわけではなく、契約時に半分、引き渡し時に残り半分を支払うというケースがあれば、引き渡し時に全額支払うというケースもあります。仲介業者は、契約を成立させるために宣伝・広告に費用をかけ、人員を割いて業務を行っています。

そのため、上限いっぱいの金額を仲介手数料として受け取っている業者も多いです。ただ、上限が決められてはいますが、必ずしも上限まで受け取らなければいけないというわけでもないため、企業努力やコスト削減などで仲介手数料をもっと低く設定している業者もあります。

まとめ

不動産取引の流れも把握したうえで信頼できる業者探しを！

 不動産契約では取引で動くお金の金額も高く、特に売買契約では何千万円、何億円という金額になることもあります。賃貸物件を借りるというケースなら何度か経験する人もいるでしょうが、売買となると一般の人にとっては人生でそう何度も経験するものではありません。もちろん、取引相手を自分で探すこともできますが、トラブルが起こらないようにするには、信頼できる仲介業者に取引相手を探してもらうほうが賢明です。

どんな流れで取引が行われるのか、どんな媒介契約を結んで仲介を依頼すればいいのかなど、ある程度把握したうえで信頼できる業者を探せば不安も減ることでしょう。

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