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この記事でわかること ・家を売却する3つの方法や基本的な手順 ・家を売却する際の状況別の注意点 ・家を早期に売却するためのコツ |
住み替えや相続などをきっかけに、家の売却を検討している方も多いのではないでしょうか。
しかし、家の売却は非常に複雑で、どのような手順で進められ、何からはじめれば良いのか迷いやすいものです。
本記事では、家を売却するための基礎知識や注意点、さらに早期かつ高値で売却するためのコツをわかりやすく解説します。
これから家の売却を検討している方は、ぜひ参考にして、スムーズで賢い売却を目指しましょう。
この記事の目次
家を売却する3つの方法
家の売却には、「仲介」「買取」「個人売買」と3つの方法があります。
ここでは、それぞれの特徴について詳しく解説します。
仲介
仲介とは、不動産仲介会社が売主と買主の間に入り、売買をサポートする方法です。
仲介会社は広告や内覧などの販売活動を代行して買主を見つけるため、初めて家を売却する方でも安心して任せることができます。
仲介手数料は発生しますが、周辺相場に近い価格で売却できる可能性が高いため、少しでも高く売りたい方に最適な方法です。
一方で、売買が成立するまでに時間がかかることが多いため、早期売却を希望する場合には不向きといえるでしょう。
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買取
買取とは、不動産会社が直接家を買い取る売却方法のことです。
この方法では、不動産会社が購入者になるため、買主を探すための広告宣伝活動や内覧の対応が不要です。
そのため、仲介手数料もかからず、最短で1週間程度という短期間で売却が可能な点が大きなメリットです。
一方で、仲介による売却と比較すると、売却価格が低くなる傾向がある点はデメリットといえます。
そのため、「多少安くても良いから、できるだけ早く売却したい」と考える方に適した方法です。
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個人売買
個人売買とは、不動産会社を介さず、自分で買主を探して売却手続きを進める方法です。
仲介手数料が発生しない点が大きなメリットですが、売却活動から書類作成、手続きまですべて自身で対応する必要があります。
そのため、不動産売却に関する知識や経験がない場合は難易度が高いといえるでしょう。
さらに、引き渡し後に物件の瑕疵（かし）や欠陥が見つかった際には、トラブルに発展するリスクも高いため注意が必要です。
初めて家を売却する方には不向きですが、自分のペースで自由に進めたい方や、売却活動に自信のある方には適した方法と言えます。
不動産の個人売買は大変？必要書類・流れ・注意点を解説！
家を売却する基本的な流れ
家を売却する際は、以下の流れで進められることが一般的です。
ここからは、家を売却する際の基本的な手順について1つずつご紹介します。
①査定依頼
家を売却する際、最初におこなうのは不動産会社への査定依頼です。
査定を通じて家の価値を把握することができ、売却計画を具体化する第一歩となります。
また、査定額は不動産会社によっても異なるので、複数の会社に依頼して比較するのがポイントです。
その際、査定額だけでなく、不動産会社の担当者の対応や人柄も確認して、信頼できる会社を選びましょう。
査定方法は3つあり、それぞれの特徴は以下の通りです。
| 簡易査定（机上査定） |
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物件を見ず、周辺相場や市場動向、過去の成約事例などを参考にして査定額を算出する方法 ●査定結果が出るまでの期間：即日～数日以内 |
| 訪問査定 |
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不動産会社の担当者が物件に直接訪問して、建物や土地の状態、境界、周辺環境などをチェックして査定額を算出する方法 ●査定結果が出るまでの期間：1週間～2週間程度 |
| AI査定 |
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AIが過去の取引データを参考にして即座に査定額を算出する方法 ●査定結果が出るまでの期間：数分 |
さらに詳しい査定のポイントや注意点等について知りたい方は、こちらの記事もぜひご確認ください。
また、複数の不動産会社へ簡単に査定依頼をするなら「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめです。
当サイトの提供する「イエイ」では、物件情報等を入力するだけで複数の不動産会社に一括査定依頼が可能です。
ぜひ活用して、スムーズに査定を進めてみてくださいね。
②不動産会社との媒介契約
査定を依頼し、信頼できる不動産会社を見つけたら、媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約で、大きく以下の3種類に分かれます。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約する会社の数 | 複数社 ※1社も可 |
1社 | 1社 |
| 自己発見取引 （売主が直接買主を探して取引をすること） |
可能 | 可能 | 不可能 |
| 媒介契約の期間 | 制限なし ※3ヶ月以内が一般的 |
3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| レインズへの登録義務 | 登録は可能 |
媒介契約締結翌日から7日以内に登録しなければならない |
媒介契約締結翌日から5日以内に登録しなければならない |
| 売主への業務報告 | 報告を求めることは可能 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
これらの特徴を理解したうえで、自分の売却スタイルに合った媒介契約を選びましょう。
さらに、各媒介契約のメリット・デメリットについては以下の記事で詳しく解説していますので、こちらも参考にしてみてください。
どれがいい？3種類の媒介契約をプロが徹底解説
③販売活動
媒介契約を締結した後は、不動産会社が買主を探すための販売活動をおこないます。
主な活動内容は以下の通りです。
|
・広告宣伝活動 |
内覧時には、部屋を掃除して清潔感を保ち、購入希望者に良い印象を与えることが重要です。
小さな修繕や整理整頓も事前におこない、「住みたい」と思ってもらえる環境作りを心がけましょう。
④買主との売買契約
販売活動をして買主が見つかったら、次は売買契約を締結します。
売買契約では、物件に関する重要事項を確認し、契約書に署名・捺印後、買主から手付金を受け取ります。
契約に関する書類は事前に受け取れるので、締結前にしっかり内容を把握し、不明点があれば不動産会社に相談しましょう。
売買契約を締結する際の注意点については、以下の記事で詳しく解説しているのでこちらも参考にしてみてくださいね。
不動産売買契約を結ぶときに注意したいポイント
⑤決算・引渡し
売買契約が締結された後、決済と引渡しがおこなわれます。
これらは通常、売買契約締結から1～2ヶ月後に実施され、当日は、売主、買主、不動産会社の担当者、司法書士が同席するのが一般的です。
決済をする際は、まず買主から売却価格の残額を受け取ります。
そして、所有権移転手続きや抵当権抹消手続きも同時におこない、手続きが完了次第、物件の鍵や関係書類を買主に引き渡し、売却が正式に終了します。
⑥確定申告
家を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合、確定申告を忘れずにおこないましょう。
申告期間は、家を売却した翌年の2月16日～3月15日です。
また、譲渡所得が発生していない場合でも、確定申告をすることで節税できたり、損失が発生した場合は還付金を受けられたりする可能性があります。
不動産売却時の確定申告のやり方については、以下の記事で詳しく紹介しているので、こちらを参考にしてみてください。
不動産売却の確定申告は必要？不要なケースと必要書類・やり方も解説！
家を売却するときに必要な書類
家を売却する際には、段階ごとに必要な書類があります。
ここでは、査定時と引渡し時に必要な書類をご紹介します。
●家の査定時に必要な書類
| 書類の名称 | 書類の内容 |
|---|---|
| 登記事項証明書 （登記簿謄本） |
物件の権利や条件が記された書類 |
| 登記済権利証または登記識別情報 | 不動産の所有者を証明する書類 |
| 固定資産税納税通知書 | 固定資産税の税額がわかる書類 |
| 建物の図面 | 敷地や建物の位置関係が記された書類 |
| 設備仕様書 | 設備の品番や材質が記された書類 |
| 購入時の不動産売買契約書 | 購入時の契約条件が記載された書類 |
| 建築確認済証または検査済証 | 建物が法令に適合していることを示す書類 |
| 建築設計図書または工事記録書 | 建物の設計図や建築した際の記録が記された書類 |
| 境界確認書、確定測量図 | 隣接との境界が明確であることを示す書類 |
| 住宅性能評価書、耐震診断報告書 | 住宅の性能を評価した書類 |
| アスベスト使用調査報告書 | アスベストの使用の有無を調査したことが記された書類 |
| 管理費や修繕積立金の記載書類 | 管理費・修繕積立費の金額が確認できる書類 |
| リフォーム関連の書類 | リフォームしたことがわかる書類 |
●家の引渡し時に必要な書類
| 書類の名称 | 書類の内容 |
|---|---|
| 本人確認書類 | 運転免許証やマイナンバーカードなどの書類 |
| 印鑑証明書 | 市区町村役場に登録された実印を公的に証明する書類 |
| 実印 | 市区町村役場に登録された公的に認められた印鑑 |
| 住民票 | 住民の居住関係を公証する書類 |
| 振込先がわかるもの | 銀行口座の通帳など |
| ローン残高証明書または返済予定表 | 住宅ローンの残高が記された書類 |
| パンフレットや管理規約 | マンションを売却する際に必要 |
売却する物件や依頼先の不動産会社によって必要書類が異なる場合があるため、事前に確認して準備を進めましょう。
家の売却にかかる費用や税金
家を売却する際には、利益を得るだけでなく、費用や税金が発生します。
ここでは、主な費用や税金についてご紹介します。
●家の売却にかかる費用
| 費用の名称 | 費用の概要 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産仲介会社に依頼し、売買が成立した際の手数料 | 売却価格が400万円以下の場合、以下の速算式で求められる 売却価格×3%+6万円+消費税 詳しくはこちらをご確認ください |
| 抵当権抹消にかかる費用 | 抵当権抹消手続きを依頼する司法書士への報酬 | 10,000～30,000円 ※司法書士によって異なる |
| 引越し費用 | 新居に引越す際に発生する費用 | 引越し先や荷物の量によって異なる |
●家の売却にかかる税金
| 税金の名称 | 税金の概要 | 税金の目安 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書を作成した際にかかる税金 | 契約価格によって異なる 詳しくはこちらをご確認ください |
| 譲渡所得税（所得税・住民税） | 家を売却して譲渡所得（利益）が発生した際にかかる税金 |
家の所有期間によって税率が異なる ・5年以下（短期譲渡所得） ・5年超（長期譲渡所得） 詳しくはこちらをご確認ください |
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記など、登記手続きをする際にかかる税金 | 不動産1件につき1,000円 （土地1筆、建物1棟の場合は2,000円） |
物件の状況によっては、「測量費用」や「解体費用」などの追加費用が必要になる場合もあります。
家の売却にかかる費用や税金について、より詳しく知りたい方は、以下の記事もぜひ参考にしてみてくださいね。
不動産売却にはどんな費用がかかる？手数料の目安や計算法を一覧で紹介
家の売却に関する注意点
家を売却する際には、いくつか注意点があります。
ここでは、「売却前」「販売活動中」「売却後」の段階別での注意点についてご紹介します。
家を売却する前の注意点
家の売却を始める前に気をつけておきたい注意点は3つあります。
①売却スタイルにあった媒介契約を選択する
先述の通り、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
そして、これらは売却目的や物件の状況に応じて選ぶことが重要です。
例えば、一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼でき、物件情報を広く公開できるため、人気物件なら早期売却が期待できます。
一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約は、1社のみとの契約となりますが、業務報告義務やレインズへの登録義務があるため、不動産会社のサポートをしっかり受けたい場合に適しています。
②リフォームする際は不動産会社に相談する
家を高く売るためにリフォームを検討する方もいますが、独断でのリフォームは控えましょう。
購入希望者の中には、低価格で購入して、自分好みにリフォームしたいと考える人も多いためです。
どうしてもリフォームをしたい場合は、売却前に不動産会社に相談するのが安心です。
プロのアドバイスを受ければ、売却価格への影響などを考慮した判断ができます。
不動産は売却前にリフォームすべき？生じる影響や注意点など解説
③残りの住宅ローンを確認しておく
売却する家に住宅ローンが残っている場合は、事前に借入金融機関に残額を確認しましょう。
ローンの残債があると、抵当権の抹消ができず、家を売却するのが難しくなることがあります。
物件の引渡し時までにローンを完済できる目途を立てたうえで、売却活動を進めましょう。
なお、ローンの返済が難しい場合は、「住み替えローン」の利用を検討するのも一つの方法です。
家の販売活動中の注意点
家の販売活動中に気をつけておきたい注意点は2つあります。
①売買契約書を隅々まで確認する
売買契約書には、売却価格や条件など、買主と取り決めた内容が記載されています。
たとえ内覧時に口頭で約束をしても、契約書に記載がなければ効力を持ちません。
さらに、売却後にも売主に「契約不適合責任」が課されるため、取り決めた内容が正確に反映されているかを隅々まで確認しましょう。
②瑕疵があれば伝える
家の欠陥や不具合などといった瑕疵（かし）を隠したまま売却し、後から発覚すると「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
この責任を問われると、損害賠償の支払いや契約解除に発展するリスクがあります。
トラブルを避けるためにも、売却前に家の状態を正確に把握し、不動産会社にすべて伝えましょう。
家を売却した後の注意点
家を売却した後に気をつけておきたい注意点は2つあります。
①引渡し前の作業を怠らない
家の引渡しをスムーズに進めるためには、以下の作業を確実におこなう必要があります。
・住宅ローンを完済し抵当権を抹消する
・近隣住戸との境界を確認する
・契約時に決められた設備の修復・撤去する
これらの準備を怠ると、引渡し後に買主とのトラブルに発展する恐れがあります。
引渡しまでにしっかり対応し、安心して取引を完了させましょう。
②確定申告を忘れない
先述の通り、家を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合、翌年の2月16日～3月15日の期間に確定申告をおこなう必要があります。
また、損益が出た場合でも申告をすることで、控除や特例を受けられる可能性があります。
これらの制度には細かい要件があるため、自分が対象かどうかを確認したうえで、申請手続きを進めましょう。
詳しい要件については、以下の記事で紹介しているのでこちらをご覧ください。
不動産売却でかかる税金は2つある！節税対策や注意点などを徹底解説！
家を早期に高く売却するための4つのコツ
家を売却するのであれば、どうせなら早期に高く売却したいと考えている方も多いのではないでしょうか。
ここでは、家を早期に高く売却するための4つのコツについてご紹介します。
①周辺の売却相場を知る
家を売却する際には、事前に周辺の売却相場を把握することが重要です。
価格設定が高すぎると買主が現れにくくなり、売却が長引いてしまう恐れがあります。
一方で、安すぎると早期に売却できる可能性は高まるものの、損をするリスクが伴います。
こうした事態を防ぐためにも、適正な売り出し価格を設定することが大切です。
周辺の売却相場を参考にすれば、早期かつ高値で売却できる可能性が高まるでしょう。
周辺相場の詳しい調べ方については、こちらの方法をご参考にしてくださいね。
②実績のある不動産会社に依頼する
家をスムーズに売却するためには、実績のある不動産会社に依頼することが重要です。
不動産会社を選ぶ際は、売却する家と似た物件を取り扱った実績や、親身に相談に乗ってくれる対応力に注目しましょう。
また、こういった実績のある不動産会社を探す際には「不動産一括査定サイト」の活用がおすすめです。
一括査定を利用することで、信頼できる会社を効率良く探し、安心して売却活動を進められるので、ぜひ利用してみてくださいね。
③内覧時は家を綺麗にする
内覧時に良い印象を与えることは、家の売却成功率を高めるポイントです。
室内だけでなく、庭や設備なども丁寧に掃除し、好感度をアップさせましょう。
もし自分で掃除する時間がない場合は、ハウスクリーニングを利用するのも有効です。
また、ホームステージングでモデルルームのような空間を演出するのもおすすめです。
内覧までに家を整えて、購入希望者に「住みたい」と思わせる環境を作りましょう。
④買取も視野に入れる
「どうしても今すぐ売却したい」という場合、仲介以外の手段として不動産会社による買取を検討するのも有効です。
買取であれば、不動産会社による販売活動がないため、最短で1週間程度で売却が完了します。
ただし、仲介による売却に比べると価格が低くなる傾向があるので、高値で売却することを第一に考えている方には不向きでしょう。
売却価格とスピードを比較したうえで、売却方法を選択してくださいね。
【シチュエーション別】家の売却方法
「住宅ローンの返済中だけど家を売却したい」「離婚をきっかけに家を手放す必要がある」など、家を売却する状況は人それぞれです。
ここでは、よくあるシチュエーション別に家の売却方法を詳しくご紹介します。
住宅ローン返済中の家の売却
住宅ローンが残っていても、家を売却することは可能です。
ただし、売却にあたっては、住宅ローンの完済が必要です。
通常は、売却代金を住宅ローンの一括返済に充てる方法が取られます。
しかし、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合、その差額を自己資金で補填しなければ売却は難しくなります。
また、自己資金での補填も難しい場合は、「任意売却」で対応できる可能性があります。
具体的な対処法については、以下の記事を参考にしてください。
住宅ローンを家の売却時に一括返済できないときの対処方法を徹底解説！
築年数が経過している家の売却
築年数が経過した家を売却する際は、まず「再建築不可物件」に該当しないかを確認しましょう。
再建築不可物件とは、取り壊して新たに建て替えることができない物件を指し、価値が大きく下がるため、売却が難しいケースがあります。
また、築年数を確認することも重要です。
木造住宅の場合、築20年以上で価値が半分以下、30年以上では価値がほぼなくなり、「古家（ふるや）」という扱いになります。
こうした家を売却する際は、以下の対応が考えられます。
- 更地にしてから売却する
- 古家付き(ふるやつき)の土地として売却する
- 家をリフォームして綺麗にしてから売却する
- 不動産会社に買取をしてもらう
以下の記事では、古家付きの土地を売却する際のポイントについて詳しくご紹介していますので、こちらも参考にしてみてくださいね。
古家つきの土地は更地にして売却すべき？解体費用や税金について解説
離婚による家の売却
離婚で家を売却する際、住宅ローンが残っている場合は、売却益でローンを返済することで財産分与がスムーズに進むことがあります。
財産分与とは、夫婦で築いた財産を公平に分けることを指します。
しかし、売却益がローン残高を下回る場合や、売却のタイミング、名義が夫婦共有の場合の合意が必要など、離婚に伴う売却では課題も多いです。
これらの課題を解消し、円滑に売却を進めたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
離婚時の住宅ローンはどうすれば？財産分与や返済方法について
相続した家の売却
親や親族が亡くなったことがきっかけで相続した家を売却する場合、まず所有者名義を売却者に変更する「相続登記」をおこなう必要があります。
なお、相続登記は土地と建物それぞれに必要です。
相続した家を売却する時のより詳しい流れについては、以下の記事で紹介しているのでこちらもぜひ参考にしてみてください。
相続した不動産を売却するにはどうする？売却の流れや減税措置についてもご紹介
遠方にある家の売却
遠方にある家を売却する場合、通常の売却と同様に立会いが求められることがあります。
ただし、どうしても立会いが難しい場合には、以下の方法で対応可能です。
- 持ち回り契約（売買契約書を郵送してやり取りする）
- 代理契約（親族や知人に契約を依頼する）
- 司法書士に依頼する
さらに、内覧や引き渡しまでの期間は人の手が入らないため、定期的な管理を怠らないようにしましょう。
遠方で管理が難しい場合は、専門業者に依頼するのもおすすめです。
家を売却する際のよくある質問
ここでは、家を売却する際のよくある質問をご紹介します。
家はどんなタイミングで売却すればいい？
家を売却する際は、以下の2つのタイミングを意識すると良いでしょう。
①2～3月の成約を目指す
2～3月は不動産取引が活発化する時期で、販売価格が下がりにくい傾向があります。
この時期を狙って早めに準備を進めるのがおすすめです。
②築20年以内に売却する
家は築年数の経過とともに資産価値が下がります。
木造住宅の場合、築20年を超えると新築の半分以下、30年を超えると価値がほぼなくなるため、早めに売却を検討しましょう。
タイミングを見計らって、計画的に売却活動を進めてみてくださいね。
実家の売却は手順が違うの？
実家を売却する場合、自分の家を売却する際とは手順が異なることがあります。
例えば、ご両親が他界して実家を売却する際、名義が親のままだと売却することはできません。
そのため、まずは遺言書の確認や遺産分割協議を経て相続手続きを進め、名義を自分に変更する「相続登記」をおこなう必要があります。
なお、2024年4月1日以降、相続登記が義務化されるため、怠ると10万円以下の過料が科される可能性があるので注意してください。
実家の売却は通常の家と比べて複雑な手続きが必要となることが多いため、事前に流れを把握しておきましょう。
実家売却の具体的な手順や注意点は、以下の記事で詳しく解説していますので、こちらも参考にしてみてください。
実家売却の流れは？知っておきたい基礎知識と節税対策について解説
家の売却にかかる期間はどれくらい？
家の売却にかかる期間は、築年数や地域、物件の種類によっても異なりますが、一般的に一軒家の場合は約6ヶ月、マンションの場合は約3ヶ月程度と言われています。
ただし、物件の条件によっては仲介契約期間内（3ヶ月以内）で売却できず、契約を更新しながら1年以上かかってしまうケースもあります。
もし「家がなかなか売れない…」と悩んでいる場合は、「家を早期に高く売却するための4つのコツ」を参考にして、売却活動を工夫してみましょう。
家の売却にかかる期間は？売却期間が長引く原因と対策方法をご紹介！
まとめ
家の売却には3つの方法があり、それぞれの特徴を理解したうえで進めることが重要です。
また、事前に売却の流れを把握しておくと、次に何をすべきか迷わずスムーズに進行できます。
さらに、早期かつ高値で売却したい場合は、周辺相場を把握することや不動産会社の選び方なども意識することが非常に重要です。
特に、信頼できる不動産会社を見つけるには、不動産一括査定サイトを活用するのがおすすめです。
当サイトが提供している「イエイ」では、物件情報等を一度入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できます。
査定額を比較できるのはもちろん、不動産会社の担当者の対応も比較できるので、信頼できる会社を見つけやすくなります。
ぜひ「イエイ」を活用して、家の売却の第一歩を踏み出しましょう！
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