不動産物件の売買を行うとき、立地をはじめとした諸条件はもちろん面積に応じて価格が定められます。

では、そもそも不動産取引で対象となる物件の面積は何を根拠にしているのでしょうか。実際の取引では公簿売買と実測売買という2種類の取引方法があり、それぞれ公簿面積と実測面積をもとに価格が決められています。

そこで、なぜ異なる2種類の取引が存在するのか、どう違うのかについて詳しく説明します。

そもそも公簿面積と実測面積とは?

法務局で閲覧することができる不動産登記簿には、土地や建物に関するさまざまな情報が記載されています。不動産登記簿は表題部と権利部に分かれ、不動産物件の物理的な概要が記されているのが表題部です。

不動産登記簿は法務局で閲覧できる

表題部に記載されている具体的内容には所有者や所在、地目などのほか、地積も表示されています。登記簿上に記載されている地積がいわゆる公簿面積であり、公簿面積をもとにした価格で取引されるのが公簿売買です。

一方、実測売買は文字からも想像できるように実際に測量して得られた面積を指し、実測面積をもとに価格を決定して行うのが実測売買です。

公簿面積は実測面積と同じだとは限らない?

公的機関で管理されている公簿面積だから正しいに違いないと考える人も多いことでしょう。しかし、実際は現況を正しく表していないこともあるのです。

1960年に不動産登記法が一部改正され、登記されていない土地を新たに登記する場合や変更する場合、分筆する場合は添付書類として地積測量図を一緒に提出することが定められました。

法律改正後、一定の間経過期間が設けられたのち、1960年代半ばごろには地積測量図を備え付ける体制が整えられています。そのため比較的新しい時期に取引されたことがある土地や、区画整理が行われた土地の場合はほとんど実測面積と誤差がないこともあります。

ただ1960年より前に登記され、特に何の変更もされていない土地は地積測量図がなく、明治時代に測量されたときの数値のままというということもあり得るのです。

古い時代の測量技術では正確さに欠けていることもあり、不動産登記簿に記載されている公簿面積と実測面積には誤差が生じている可能性があります。

まずは公簿売買!取引の仕方やメリット・気を付ける点とは?

実測売買を知る前に、公簿売買について見ていきましょう。

実際の公簿売買はどんな感じで行われる?

公簿売買は登記簿に記載されている公簿面積をもとにして、対象の土地全体の総額がいくらという形で売買価格を設定します。つまり、平方メートル単価や坪単価がいくらということは決めません。例えるなら野菜や果物を1箱いくらという箱買いするようなものです。

法務局に正確な測量にもとづいた地積測量図が備え付けられている場合は、登記簿に記載されている地積が実測とほとんど変わらないことが推定できます。

地積測量図には土地の所在や面積・測量図などの測量結果が記載されているのはもちろん、面積の計算方法や境界標の有無・種類なども詳しく書かれています。そのため、比較的新しい時期に作成された地積測量図ならば現況を正確に表しているといえるでしょう。

登記簿に記載されている面積の信用性が高いと判断できる場合、公簿売買で取引が行われることが多いです。

ただ、地積測量図があっても、測量技術が高くなかった時代や隣接地所有者の承諾なしで登記が可能だった時期もあり、古い地積測量図は信頼性が低いこともあるため注意が必要です。

一方、現実的に測量するのが困難な山林や敷地面積が広い物件などの場合、測量にかかる費用も高額になってしまいます。取引するにあたり、測量費用が大きな負担になってしまうような場合も、実測せず公簿売買で取引を行うことがあります。また、都市部では地価が高額になりがちであるため、面積が少し違うだけで土地の価格にかなり誤差がでます。

ところが、地価が低い郊外では、面積に多少の違いがあってもそれほど大きな誤差にならないこともあります。面積の誤差による価格の違いよりも、むしろ測量費用のほうが高くつく場合は公簿面積で取引されるケースが多い傾向です。

公簿売買は公簿面積をもとに対象の土地全体の総額で売買価格を設定

公簿売買のメリットと気を付けておきたいこと

公簿売買で取引ができれば、取引にあたってわざわざ測量する必要がありません。そのため、測量にかかる経費を省けるというメリットがあります。もちろん手間を省けることもあり、取引を急ぎたい場合は公簿売買の方が早く契約を進めることが可能です。

公簿売買で取引する際は、登記簿上の面積と実測面積が異なっていることもあり得ます。そのため面積の誤差が判明しても、売買価格は変更しない、または異議を申し立てないという旨を契約に盛り込んでおかなければなりません。

また、契約を進める途中でも「後日測量した数値と異なっていても価格の変更や差額の清算はしませんが、よろしいですか」という確認をしっかりしておく必要があります。なぜなら、後になって面積が違うことがわかるとトラブルになる可能性があるからです。

たとえば、買主が建ぺい率ギリギリの大きさの建物を立てようと計画していた場合、考えていたよりも面積が小さいと建物の建築そのものを見直さなければいけなくなるかもしれません。

もちろん、多少の誤差があっても買主が納得している場合や許容できる範囲であれば問題ないこともあります。しかし、あまりにも誤差が大きいことから買主が考えていたような取引が達成できなかったという事態に陥れば、錯誤があったとして契約の無効を訴えられるリスクもあるため注意が必要です。

万一買主の同意を得られない場合や、実測値を推察できる書類がそろわない場合などは、公簿売買より実測売買を選んだ方が賢明だと言えるでしょう。

現況の面積を正しく反映している実測売買を行うにあたって

公簿売買は土地登記簿の面積をベースにするのに対し、実測売買では実測値に基づいて価額を確定します。

実測売買の概要

具体的には平方メートル単位や坪単位でいくらになるかという単価を定め、面積をもとに価格を決定します。実際の契約では取引するときに測量が完了している場合と、まだ測量していないという2つのケースが考えられます。

契約前の時点ですでに測量が終わって実測面積が確定していれば、実測面積を用いて契約書を作成します。そのため、契約時に売買金額も確定しており、引き渡し時には契約書に記載されている金額で決済を行えば契約は終了です。

一方契約時にまだ測量していない場合、実測面積はわかりませんから、いったん登記簿上の面積で契約書を作成し契約を結びます。

その後引き渡しおよび決済までの間に測量を行い、契約書の金額と実測面積に誤差があれば差額を清算するという方法をとります。

実測売買は平方メートル単位や坪単位で単価を定め面積をもとに価格を決定

実測売買を行うにあたっての注意点

実測売買を行うにあたっては、売主と買主のあいだで後々トラブルにならないよう、あらかじめさまざまなことを定めておかなければなりません。まずは測量によって実測面積に差異が出た場合、どんな単価でどう清算を行うのかという点を決めておく必要があります。

必ずこうしなければならないという決まりがあるわけではありませんが、一般的には1平方メートルあたりの単価を決め、小数点以下2桁で計算するケースが多いです。そして測量の結果、実測面積が公簿面積より大きかった場合は買主が売主に対して差額分を支払う、小さい場合は相当分の減額を行うなど詳細も契約書に記載します。

またセットバックが必要な土地の場合や私道が含まれる場合、セットバック部分や私道も清算対象に含めるかどうかも考えておかなければいけないポイントです。

通常はセットバック部分や私道を除き、実際に建築可能な範囲だけを清算対象とします。ただどのような契約を交わすかについては、売主と買主の間で同意が得られればどういう内容にしてもかまいません。売主と買主の間で同意できるのなら、わずかな差異ならば清算をせず一定面積以上の差異が出た場合のみ清算するという契約にすることも可能なのです。測量のための費用に関しても、売主と買主のどちらが出しても構いません。

ただ、よほど買主が強く望んで購入したい申し込んできたケース以外、一般的には売主が負担することのほうが多い傾向です。なぜなら、測量して物件を正確に特定しておくことで、買主側が安心して購入できるとともに後々いらぬトラブルになることを避けられるからです。

土地の実測はどうやって行うの?

信ぴょう性の高い地積測量図などがない場合、実測売買で売買価格を決定するためには正確に行われた測量結果を図面として表した実測図(測量図)を作成することが必要です。

実測図には確定実測図(確定測量図)と現況実測図(現況測量図)という2種類があります。

確定実測図とは?

2種類の実測図のうち隣接地の所有者や前面を通る道路などを管轄する国・地方公共団体すべての立会いのもとで境界確認を行い、全員の承認印を得て作成された図面が確定実測図です。

確定実測図では周囲の土地を所有する個人や法人など「民民」での確認作業に加え、前面道路を管轄する国や地方公共団体など「官民」での確認・承認手続きも加わるため、最も信頼性の高い図面だと言えます。

ただ、確定実測図を作成するためには国や地方公共団体に協力してもらう必要があり、長ければ作業に数カ月の時間と手間がかかってしまうことも多いです。

また、隣接地の所有者が確認・承認作業に協力してくれないケースも想定されるため、最悪全員の承認が得られずに確定実測図が作成できないということもあり得ます。

確定実測図は最も信憑性が高い図面

現況実測図とは

一方、隣接地との境界だけを確認して作成した測量図や単にその時点での土地の状況を測量して作成したものは、現況実測図と呼ばれています。現況実測図は前面道路を所有する国や地方公共団体の確認はされていませんし、隣接地の所有者の承認も得られているとは限りません。

ただ、実際に不動産取引が行われる際に確定実測図まで作成して用意するのが難しいことも多く、現況実測図を用いて取引するケースは多いです。

土地家屋調査士に実測図を作成してもらう

土地の境界を明らかにし、測量して実測図を作成する仕事は土地家屋調査士だけに認められた独占業務です。そのため、有効な地積測量図や実測図がない場合は土地家屋調査士に依頼する必要があります。

個人的に信頼できる土地家屋調査士がいれば、もちろん自分で調査を依頼することができます。しかし、不動産業者ですでに実測売買を依頼しているなら、不動産業者が提携している土地家屋調査士が行ってくれることが多いため心配ないでしょう。

土地家屋調査士が確定実測図を作成する流れとしては、まず現地や資料を調査し、実際に測量を行います。そして、必要に応じて隣接地の所有者など各方面との調整や交渉も任せることができます。

各方面の承認を得て境界が確定したら、境界杭(境界標)を埋設し、最終的に実測図を作成します。

売主・買主がお互い納得して契約を!

 公簿売買も実測売買もそれぞれにメリットやデメリットがあります。公簿面積と実測面積が一致しない可能性も考えられますが、測量しなくてもトラブルが起こらないと判断できるケースでは、公簿売買で取引してもいいでしょう。

実測売買は測量に費用や時間がかかるものの、正確な面積を測った結果をもとに売買するため後日のトラブルを避けるためには、より確実な方法だと言えます。どちらの売買方法を選べばいいかは、状況によって異なるため一概には言えません。

登記簿上の面積が実際の面積と違う可能性があるかどうか、測量費用を負担しても売却するのにメリットを見出せるのかなど、さまざまな状況を検討しながら決めるといいでしょう。

どちらにしても、売主と買主がお互い納得し契約書にも詳細を記載して後日のトラブルを避けられるよう対策を施しておくことが大切です。そして、そのための不動産業者選びもしっかり行いましょう。

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安心できる・信頼できる不動産業者を選ぶためには、査定額が高いことだけに注目するのではなく、親身になってくれそうか・売主の話をよく聞いてくれるかという点にも注目してみてください。

また「イエイ」では、売主の不安を少しでも解消できるようにと設けられたサポート体制があるので、いざという時には頼ってみましょう。

不動産売買は、やるべきことがたくさんあります。できるだけトラブルにならないように信頼できる不動産業者とともに、賢い不動産売買に臨んでください。