サブリースは、空室のリスクを軽減しつつ安定的に賃料収入を得られる方法として知られています。しかし、サブリースは決して万能な賃貸経営の手法ではありません。もしサブリースで賃貸経営を考えているなら、そこにあるリスクにしっかりと目を向けることが大切です。

サブリースは不動産オーナーに嬉しいシステム

「又貸し」ともいわれるサブリースは、不動産オーナーにとって確かにメリットの大きいシステムです。不動産オーナーにとって、賃貸経営に乗り出す際に懸念があるとすれば、それは空室によって賃料収入が入ってこなくなるというケースです。

賃貸経営は賃料収入によって成否が決まってきます。そのため、空室リスクを軽減するということが経営努力として必要になってきます。そのために、家賃を安くしたり内装設備を刷新したりなどの手法が考えられます。しかし、賃料を下げれば収入も下がり内装をリフォームすればお金がかかります。

また、経営の素人であれば空室を減らすために有効な手段を講じられないことも十分に考えられます。サブリースは、まさにそういった不動産オーナーのためにある賃貸経営のシステムなのです。

サブリースは、「一括借り上げ」ともいわれ、入居者ではなくまず不動産管理会社に部屋を貸し出します。所有している賃貸物件の全棟を貸し出してしまうのです。そのため、空室リスクを考える必要がありません。また、入居者集めから退去の手続きや家賃の徴収まで管理会社が代行してくれ、物件の管理をします。

オーナー自身が何かをする必要がありません。何もしなくても不動産オーナーは、管理会社から賃料収入を得ます。

全棟を一括で貸し出してしまうため、そもそも空室が発生することがなく、空室リスクを考える必要がない不動産オーナー

不動産会社のメリット

不動産管理会社にとっても、メリットがあります。

管理会社は不動産を管理することで利益を得ていますが、不動産を所有するには初期投資が必要になります。土地を確保し、建物を建設しなければなりません。それには多額のお金と時間を必要とします。サブリースであれば、こうした初期にかかる費用や時間を大きく節約することができます。

このように、サブリースは双方が得をすることのできるシステムです。しかし、サブリースといえども決して万能の経営手法ではありません。そこには、当然リスクもあるのです。 

突然の賃料減額請求!認められてしまう可能性は?

空室リスクに不安のある不動産オーナーにとっては、特に「家賃保証」という仕組みがサブリースを選ぶきっかけになることが多いようです。

「家賃保証」というのは、物件に空室があっても一定の家賃を保証してくれるというシステムです。これは、サブリース契約をする際に不動産オーナーと管理会社の間で取り交わされる契約です。しかし、問題なのはこの「家賃保証」が減額されてしまうことがあるということです。

「家賃保証」が減額されてしまうことがあるという問題に悩む人

契約してから数年で減額も

サブリース契約を結んだ当初、高めの「家賃保証」であっても、契約してから数年経つと管理会社から減額を請求されることがあります。

たとえば、サブリースの謳い文句に「30年間の長期一括借り上げ」などという言葉が躍っていることがよくあります。この言葉だけ見ると、30年間ずっと同じ家賃保証で契約ができると思いがちです。しかし、実際のところは通常2年ごとに保証賃料は更新されていきます。そのため、2年ごとに突然の賃料減額請求がされてしまうリスクがあるのです。

しかし、2年毎に保証賃料の見直しを行えるかどうかはまず契約書にその旨の記載がなければなりません。契約書にしっかり目を通さずに判を押してしまうと、後になって減額を申し出られても文句が言えないことになりますので、契約を結ぶときはきちんと契約書に目を通したうえで、どのような事項が設定されているのか確認する必要があります。

また、「30年の長期借り上げ」とはいえ建物が30年間そのままの状態で維持できるわけではありません。建物は絶えず老朽化していきます。老朽化した建物には、簡単に入居者は集まって来なくなります。そうしたリスクが顕在化すると、管理会社は減額請求を申し出てくることがあります。すると、サブリース契約が見直されることになり当初の家賃保証が減額されてしまうことも珍しくありません。

しかしもっと最悪なのが、契約書をしっかり確認していても場合によっては、契約を開始してから5年ほどで賃料の減額請求が認められてしまう可能性があるのです。これは、物件の経営状況が悪くなれば既定の保証賃料が減額されてもやむを得ないというのが現状になっていて、最高裁の判例によって認められていることでもあるのです。

サブリース契約の中途解約は可能?

保証賃料が減額されてしまうと、不動産オーナーにとって利益が得られないどころか損失を被ることにもなりかねません。もともと所有していた物件であればまだしも、サブリース契約をする多くの不動産オーナーはローンを組んだうえで物件を購入しています。

賃料収入がローン返済の主な財源になっている場合、保証賃料が減額されるとローンの返済が赤字になってしまう人も少なくなく、賃料保証の減額は不動産オーナーにとって死活問題にもなり得る重要な事柄なのです。

ではもし、実際に保証賃料が減額された場合、不動産オーナーはどうすればいいのでしょうか。

サブリースをしていても利益が出ないのであれば、解約を選択するしかありません。しかし、サブリース契約の中途解約は可能なのでしょうか。解約そのものは民法上に認められている権利です。しかし、相応の代償を支払わなければなりません。

高額の違約金を支払わなければならないことがあります。それは個別のケースによって異なりますが、「解約をする場合は違約金として賃料の3カ月分が発生する」「解約の申し出は少なくとも6カ月前にしなければいけない」など、中途解約によって生じる違約金で大きな損失を被ることも考えられます。

その一方で、管理会社に都合の良い解約条項が設けられているケースも珍しくありません。「不動産オーナーが家賃保証の改定に応じなければ管理会社は契約を一方的に解除できる」などの旨が契約書に記載されていることがあります。保証賃料の改定に応じず一方的に契約を解除され戻された物件は、空室だらけで採算が取れる状況ではなくなっていたということもあるようです。

このような事態にならないためにも、契約書はしっかり確認しておくことが重要です。賃料保証などに関する項目だけでなく、解約についての条項もきちんと目を通しておくようにしましょう。

他にもあるサブリース契約のトラブル

サブリース契約では、入居者集めや物件管理を不動産会社が代行するのが一般的です。しかし、すべてを任せきりにするのはリスクの高い選択です。

面倒な入居者集めや物件管理の心配をしなくても良いのがサブリースのメリットではありますが、あまり極端に任せきりにすると後になって思わぬしっぺ返しを受けるかもしれません。

サブリースには契約期間が設けられており、契約期間が満了すればオーナーの手元に物件が返ってきます。しかし、物件が手元に戻ってきたら建物が空室だらけであったり、身元のわからない人が入居していたなどのトラブルに巻き込まれることは珍しくありません。サブリース期間中であっても、建物の入居率や入居者の情報などはしっかりと確認しておくことが大切です。

また、契約を途中で解約したような場合も、入居者の情報がわからずにトラブルになることがあります。

契約を解約すれば、家賃の振込先が変わることを入居者に告知しなければなりませんが、管理会社にすべて任せきりにしていたため入居者の情報がわからず告知が遅くなってしまえば、家賃は間違って管理会社の口座に支払われてしまいます。そのため、やはり自分の物件にどんな人が住んでいるのかくらいは最低限知っておくべきです。

管理会社との情報の共有がトラブルを防ぐ一番の方法になります。なかには、管理会社が入居者の公開を渋ることもあるようですが、そのようなときは管理会社の再考を検討したほうが良いかもしれません。

サブリース契約のトラブルでは、他にも免責規定に関する問題などがあります。免責規定とは、賃料の支払い義務を免除するなどの特別な規定のことです。

たとえば、入居者が決まるまでは宣伝広告費が高くつくため契約開始直後はオーナーへの保証賃料の支払いを行わなくても良いという規定を、サブリース会社が契約書に盛り込んでいることがあります。こうした免責規定のあることを知らずに契約してしまうと、契約を開始してからしばらくは賃料収入を得られないなどの不利益をも被ってしまいかねません。

契約を締結する際は、免責規定があるかどうかもしっかり確認しておきましょう。

信頼できるサブリース会社を選ぼう

サブリースをすることには、さまざまなリスクやトラブルの火種が潜んでいます。しかし、だからといってすべてのサブリースがいけないというわけではありません。リスクやトラブルを回避するためには、信頼できるサブリース会社を選ぶことが何よりも大切です。契約しようとしている会社が本当に信頼できるのかどうか、それを判断するための眼力をしっかりと培うようにしてください。

まず、サブリース会社を見極めるためには、その会社が何を本業にしているのかチェックしてみてください。 たとえば、建築を本業としているサブリース会社があったとします。しかし、建築を本業にしているということは建物を建てさせることが目的だと考えられます。

アパートやマンションの建設とセットでサブリース契約を持ち掛けてくるような会社には、気をつけておいたほうがいいでしょう。建物が建ってしまえば後のことはいい加減になってしまうかもしれまん。

一方、サブリースを一部署として設けているような会社はどうでしょうか。たとえば、不動産仲介業を本業とし、業態の一部としてサブリース部門を設けているといった場合です。このような、サブリースの専門部署を設けている不動産会社であれば信頼できる会社だといえます。

不動産仲介業が本業で、業態の一部としてサブリース部門を設けているといった場合を選ぶ女性

サブリースは、人の財産を預かることであり、そのため道義や責任は欠かせません。また専門的なノウハウ必要になります。専門知識や専門技能を持った優秀な人材がいてこその信頼です。地域の不動産会社とサブリース契約をするなら、専門部署があるかどうか、メンテナンス要員を置いているかどうかを基準にして考えるといいでしょう。

また、サブリースを本業にしている会社であれば、ひとまずは信頼して収益物件を預けることができるかもしれません。しかしぞの場合であってもリスクがまったくないわけではありません。

今やサブリース自体を生業にしている会社はどんどん増え、会社同士の生存競争も激化しています。そのため、契約しているサブリース会社が突然倒産してしまったなどというトラブルに見舞われるケースも決して少なくありません。たとえ本業にしている会社であっても、事前にその会社の業績や経営状況をしっかり把握しておいてください

また、過去の実績や現状の契約件数なども忘れずにチェックしましょう。解約が多い会社は危険ですので、それについても確認しておけると安心です。

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まとめ

サブリースは楽に賃料収入を得られる方法とあって、安易に契約をしてしまう不動産オーナーは決して少なくありません。しかし、サブリースにもさまざまなリスクが伴います。もしサブリースを検討しているなら、そうしたリスクがあることをまずはしっかりと認識しておいてください。

本来ならば、サブリースは不動産オーナーに恩恵をもたらしてくれる仕組みですので、リスクを知っていればそれを避けることもできるでしょう。そうなれば、サブリースの恩恵を享受することもきっとできるようになるはずです。