不動産を売却する時には、いくつかの会社に査定を依頼して、少しでも良い条件で売りたいと考える方が多いでしょう。しかし、同じ物件でも業者によって査定価格が大きく異なる場合があります。今回は、不動産査定の方法と、依頼方法についてお伝えします。

不動産の査定はどんな方法で行われている?

ポストに投函されるチラシ等で「不動産を売却しませんか?」「査定無料」という表記を目にする方も多いことでしょう。実際に査定をする時には、どのような方法で査定価格が算出されるのでしょうか。

査定の方法は3種類

具体的な査定の方法は「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3種類あります。

原価法

原価法とは、対象の不動産を再度取得したと仮定した場合に必要な金額を求める方法であり、この価格のことを再調達原価と言います。

土地の再調達原価の場合には公示地価や相続税路線価といった指標を用いて価格を算出し、建物の再調達原価の場合には、構造毎に定められた価格に面積を掛け合わせ、築年数に応じた減価修正を行い算出します。

簡単に言うと、同じような物件を再度買うにはいくら掛かるのか計算し、老朽化した分をその評価額から差し引くことで、不動産の価格を求めます。原価法は土地付き一戸建て住宅の価格を求めるのに向いていると言えます。

取引事例比較法

取引事例比較法は、対象の不動産をその近隣で類似した不動産と比較したり、参考にしたりしながら不動産の価格を求める方法です。

具体的には、近隣の不動産の過去の取引事例を参考にして、必要に応じて補正や時点修正、地域要因や個別要因の比較をします。特にマンションの場合には間取や駅からの距離、階数など類似した物件を見つけやすく、取引事例比較法でかなり精度の高い査定を行うことができます。

一般の方が売却する際に多く利用される方法ですが、提示された事例が古すぎないかなど、その適正をチェックしておくことも大切です。

収益還元法

収益還元法は、不動産から得られる家賃などの収益から経費を差し引き、それを現在価値で割り引いて不動産の価格を求める方法です。収益還元法は、主に投資用不動産の購入に際して利用される方法で、「直接還元法」「DCF法」の2つの方法があります。

直接還元法

直接還元法では、1年間における収益を還元利回りで割って不動産の価値を求めるものです。

利回りとは、例えば購入価格1,000万円の不動産が1年間に生み出す収益が100万円の場合に、「100万円÷1,000万円=10%」と求めることができます。また、直接還元法では還元利回りを用いますが、還元利回りとは利回りから不動産価格を求める時に用いるものです。

先ほどと同じ例で計算すると、100万円÷10%=1,000万円と求めることができ、この時の10%が還元利回りとなります。

DCF法

DCF法は、将来得られる毎月の利益と売却時の価格を現在価値に割り引きし、それらを合計して不動産の価格を求めるものです。

直接還元法が1年間のみなのに対して、DCF法では複数年に渡って計算するため計算は複雑ですが、より精度の高い分析をすることが可能なのです。

査定金額は妥当か

上記のように不動産の査定方法にはいくつか種類があり、採用する査定方法や指標により査定価格は異なります。また、時点修正や減価修正など明確な基準が存在しないため、不動産会社の担当者の力量によって、その精度は異なってくる点には注意が必要です。

不動産会社に査定を依頼し、査定結果を聞いた後で自分でインターネット等を駆使して、出来る限りの査定をしてみるといいでしょう。自分の査定結果と不動産会社の査定結果が異なるようであれば、その内容を聞いてみるのもオススメです。

そこで正確な回答が得られるようであれば、その不動産会社の評価も高まるのではないでしょうか。

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まとめ

不動産の査定方法には種類があり、また不動産の価格は一定ではないためプロである不動産会社に査定を依頼してもその査定結果は異なってきます。

そのため、不動産の売却を検討する際には、出来る限り価格査定を行った方が良いと言えます。
ただし、どれだけ精度の高い査定を行ったとしても買い手がいなければ価格はつかないということも頭に入れておきましょう。