不動産会社の手数料とは

不動産会社が不動産売買の仲介を成立させた時に、不動産会社に入る儲けの事を不動産仲介手数料と言い、その種類は大別して

  1. 両手
  2. 片手
  3. あんこ
  4. わかれ

この4種類に分けられます。

これらの意味をしっかり理解することで、不動産会社と対等な会話をすることができ、騙されるリスクを減らし、安心した不動産売買ができるようになるのでしっかりと理解していきたいところです。これから売ろうと思っている人も買おうと思っている人もぜひ知っていきましょう。

不動産会社の多くは出来れば両手の手数料のほうが嬉しいはずです。なぜなら、片手の手数料の2倍の手数料を貰えるためです。

不動産会社は、例えば専任媒介を結んだり、色々な方法で売買を両手で成約しようとします。この両手という言葉の他にも、「片手」「あんこ」「分かれ」という言葉があります。

これらの言葉は全て、不動産業界の専門用語となっています。両手、片手、あんこ、分かれ・・・普段の私たちには全く耳慣れない言葉なので、いったい何を指しているのか、疑問に思うことでしょう。今日は、これらの用語の中から、両手について詳しくお話しします。

両手取引と片手取引

片手取引

では、初めに一般的な仲介手数料のケースを挙げます。

  • 売り主Aさんが、買主を探してもらいたくてB不動産会社へ依頼をします
  • 買い主Cさんはいい物件がないかと、D不動産会社に依頼しました
  • お互いの条件が合い、Aさん(売る)とCさん(買う)の間で、売買契約がなされれば不動産会社は、仲介手数料をもらえます

この場合、手数料を貰えるのはB社とD社の2社です。 なので、売買契約が成立した場合に入る仲介手数料は、

  • 売り主Aさんは依頼したB不動産会社へ支払う
  • 買い主Cさんは依頼したD不動産会社へ支払う

という流れになります。この流れは、俗にいう片手という取引の説明になります。

両手取引

  • ある売り主Aさんが、買主を探してもらいたくてB不動産会社へ依頼をします
  • B不動産会社が、直接買い主Cさんを見つけ、売買契約を結びました

このケースでは、仲介業者はB不動産のみで、B社は売り主と買い主の双方から、仲介手数料をもらうことが出来ます。これを不動産用語で「両手」といいます。つまり、入ってくる仲介手数料が片手の取引と異なり、2倍というわけです。

ちなみに、片手・両手という言葉の手は人間の手を意味するのではなく、手数料の手を表します。実際に、ここで、あなたが不動産の売却をすると仮定して、もう少し詳しく説明しましょう。

両手取引の流れ

不動産の売却を考えた時、個人間で売買するケースは稀だと思います。そこで、不動産会社の出番です。

あなたは、不動産会社に不動産の売却を依頼します(以下、媒介契約と言います)。依頼を受けた不動産会社は、早速、買い手を探します。宣伝を打つなどした結果、買い手のAさんが現れます。ここで、不動産会社はAさんにあなたの物件を紹介します。

Aさんは物件を気に入って購入を決め、あなたとAさんの間で売買契約成立まで無事に進むと、不動産会社は購入者のAさんとあなたの双方から、仲介手数料を受け取ります。これが、両手と呼ばれる取引です。ここまで読むと両手の取引は、仲介業者にとってとても利益があるようにみえます。


しかし、実際のところ契約後の登記手配、住宅ローンの手配などを含め、あなたの物件を売却するための宣伝費などにたくさんの経費が必要なので、その分を手数料で充当しています。言い換えれば、仲介手数料は仲介業者にとって大切な収入源なのです。

という事は当然、片手の取引よりも両手の取引になる物件を勧めます。なので、もしもあなたの物件が無事に売却まで進まなかった場合は、それまで発生した費用(広告費など)は仲介業者にしてみれば、丸々と損になってしまうわけです。

なお、データによると大半の不動産会社で、依頼から売買契約成立まで進むのは半分以下(約2、3割程度)とも言われています。

そこで、無報酬となった業務分の費用などを、売買契約が成立した分の仲介手数料でカバーするケースが多いようです。また、仲介手数料に関しては、業者との交渉によって決まります。できれば、こういった事情も考慮して交渉にあたることをオススメします。

では、ここで一例として、仲介手数料がどれぐらい必要になるのか試算してみます。

不動産手数料の計算

あなたの物件をAさんが4,000万円で購入したと仮定します。手数料の計算方法は、

売却価格の3%+6万円

という事で、

4,000万円×3%+6万円 = 126万円 ※税抜き

となります。この126万円が片手分の手数料です。今回は、両手の取引なので、仲介業者があなたとAさんの双方から126万円ずつ受け取る計算になります。つまり、

126万円×2 = 252万円 ※税抜き

というわけです。この計算式は、簡易的なもので、もっと細かく見て行くと以下のようになります。

  • 200万円以下→5.25%
  • 200万円から400万円→4.2%
  • 400万円以上→3.15%

なお、仲介手数料の金額(上限)は、宅建業法で定められており、その定めは国土交通大臣が定める所によります。この上限を超える金額を仲介業者が受け取るのは違法にあたります。 

ここまで、見た計算上の数字は仲介業者が受け取れる仲介手数料の上限額なので、交渉次第では、半額になったりする場合もあります。また、最近では仲介手数料無料を謳う業者も出て来ています。物件の売却を決めたら、複数の業者に相談してみるとよいでしょう。

ちょっと、ここで余談に入ります。少し前の話となりますが、2009年に民主党が発表したマニフェストの中に、“1つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引を禁止する”という内容が盛り込まれ、当時、ちょっとした騒ぎになりました。

その後、最終的にマニフェストからこの公約は消えましたが、もしも実現されていたら、不動産業界だけではなく、消費者にとっても色々な意味で大きな変化が起きたことでしょう。さて、余談はここまでにして、先ほど出てきた手数料無料の話を少しだけしておきます。

実は、仲介手数料が無料になる場合があります。以下に、その例を挙げてみますので、参考にしてみてください。

建売業者から直接、物件を購入した場合

→買い手となるあなたと売り手の建売業者との契約になり、間に仲介業者が入りませんから、仲介手数料は不要となり、無料になるということです。

仲介手数料無料を謳う仲介業者を利用する

→最近では、仲介手数料無料を謳った業者も出て来ています。ただし、この場合、業者によって条件などが定められていることが大半なので、事前の確認や相談が重要となります。



まとめ

言葉の意味だけでなく、みなさまが実際に物件の購入時に役立つ内容になればと思い、様々なお話を交えてみました。一般の方が人生の中で住宅購入を含め、不動産の売買に携わる経験は、そう多くないと思います。

賢く、お得に良い取引ができるように、今回のお話が少しでもお役に立てたら、と思います。