つなぎ融資とは、住宅の新規購入時に公的融資などで、ローン実行まで必要な資金が足りない場合に、一時的に借り入れを行い、その間に必要な施工業者への支払いなどを行うために利用される民間のローンの事を言います。

本来の融資実行までの「つなぎ」的な役割を果たすので、つなぎ融資と呼ばれています。このつなぎ融資利用することで、資金繰りのタイミングのズレを無くすことが可能となります。

つなぎ融資の仕組み

例えば、公的融資を受ける場合、物件が引き渡された時点で(つまり、所有権が自分に移転された時点)融資実行となります。しかし、実際には融資実行までに、不動産会社や建築会社に支払いが必要となるケースが大半です。

既に、資金に充分な余裕があれば問題ありませんが、そういう方は少ないと思われます。そこで、一時的に利用するのが今回出てくる「つなぎ融資」ということです。

つまり、公的融資のような住宅ローンの融資実行までの一時的な期間だけ(一年以内が目安)借り入れを行なうローンということになります。

つなぎ融資が必要なケースは?

 例えば、新しく住居を建築して購入する場合が当てはまります。新居を建築する場合、以下の順番で支払いが行なわれるのが一般的かと思います。

  1. 建築請負契約の成立時に建築会社へ支払う手付金
  2. 棟上の終了時に支払う中間金
  3. 建築終了時(住居完成時)に支払う残金

この3段階で、一番大きな支払いが3番目にあたります。

建物が完成しただけで、支払いが完了していなければ自分の所有物にはなりません。仮に公的融資を受ける場合、残金の支払い時期に合わせて融資実行となるわけではないのです。

既にご存知の方もいらっしゃるかと思いますが、公的融資の実行は、住宅の引渡し完了後、その土地・建物が自分(融資申込人)の名義とならなければ、実行されないのです。なお、住宅の引渡しから融資実行までの期間はおおよそ1〜2ヶ月必要とされています。

という事は、スムーズに住宅を手に入れ融資実行となるために、一時的につなぎ融資で資金の借り入れを行い、残金の精算が必要ということになります。そして、1〜2ヵ月後に公的融資が実行された段階でつなぎ融資を返済して行く、という流れになります。

なお、つなぎ融資を借り入れている期間は金利のみを支払い、公的融資の実行段階で返済を行なうという流れが一般的かと思います。

つなぎ融資注意点!

つなぎ融資の取扱は全ての金融機関にあるとは限らない

つまり、自己資金に余裕がなく住宅ローンを選ぶ場合は、つなぎ融資の利用が可能であるか?を確認することがポイントになります。逆を言えば、自己資金に余裕があるのなら、つなぎ融資の利用は不要ということになります。

このことにより、手続きの煩わしさも軽減され、選べる住宅ローンの種類も広がり、より有利なローン選びが実現可能となるのだ。

金利が発生する

つなぎ融資利用時は、通常の住宅ローンの変動金利と同等で金利が発生する。

例:1,000万円を金利2.07%で半年間の借り入れをした場合、103,500円の利息が発生する。

これに加えて、事務手数料などが必要となるので、結構バカになりません。諸費用の分も計算に入れて、余裕を持った資金計画を立てる必要があります。なお、つなぎ融資単独での借り入れは、ほとんどできないので、ご注意ください。

住宅ローンを申し込んだ金融機関で、つなぎ融資を受けることになるので、新しく住居を建てる場合は、施工業者さんとの支払いについての打ち合わせも大切になります。

金利以外にも手続きに伴う諸費用が必要

つなぎ融資の手続きには、印紙代、融資手数料、振込み手数料、印鑑証明、住民票といった書類や、そういった書類の取得費用が必要になります。特に印紙代は、借入額にもよりますが数万円単位となります。また、融資手数料も数万円単位となりますので、それなりにまとまった額が必要になります。

金利や諸費用を合わせると20万円以上になることもザラではありません。これらの諸費用についてもきちんと計算に含めて資金計画を立てましょう。

なお、つなぎ融資の手続きに抵当権の設定などはないので、事務手続きそのものは比較的スムーズに思えますが、金利が高めというのが実状です。なので、つなぎ融資」期間は、極力短くて済むように

  • 住宅ローンの申請を早めに済ませる。
  • 住宅の登記を早めに済ませられるように施工業者との連携をしっかり取る。

という点も大切なポイントになります。

つなぎ融資を使わない方法

ここまでのお話を読まれて、「つなぎ融資を使わずに済む方法はないのかな?」と、思われた方もいらっしゃるかと思います。

つなぎ融資を使わずに済ませる一番のポイントは、例えば土地から購入する場合、自己資金を土地購入に全て当てるのではなく、なるべく施工業者へ支払う金額へ(着工金や中間金など)当てることです。これだけでもだいぶ違います。

また、施工業者へ支払う金額は、ご自身と業者との交渉次第で変わってきます。交渉がうまくいって、自己資金の中で支払える金額に話を持っていければ、つなぎ融資を利用せずに済むでしょう。

 


まとめ

今回は、つなぎ融資についてのお話をさせていただきました。 便利なローンではありますが、利用にあたっては金利を含め結構な出費になることが、わかっていただけたかと思います。

特性などをきちんと理解し、賢く利用するのもいいですが、やはり充分な自己資金を用意して、つなぎ融資になるべく頼らない方法を考えるのも大切だと思います。 大きな買い物をする前に、充分な調査と比較・検討といった下準備をしたほうがいいでしょう。