「フラット35」という言葉、最近CMなどでよく耳にしませんか?
これは、民間の金融機関と住宅支援機構(以前の住宅金融公庫)が提携した、長期固定金利の住宅ローンの一つです。

以前は、"証券化ローン" "新型住宅ローン" "公庫提携ローン"などのようにいくつかの名称がありました。

また、「フラット35」には「買取型」と「保証型」の2種類があるので覚えておいてください。その点についても詳しく説明していきます。

フラット35のメリット

最長で35年の長期固定金利

返済期間を長く取る事で、月々の負担をなるべく減らしたい方に向いています。また、将来の金利上昇時のリスクを可能な限り安全に乗り切りたい、金利の事で悩みたくない、という考えの方にもオススメです。

最近の低金利の印象が強いせいか、ピンと来ないかも知れませんが過去30年間の平均金利を調べると約4%台です。この先、金利上昇が起こらないとは言い切れない訳ですね。

低金利

現在、2%台となっています。

保証料や繰上げ返済手数料が無料

繰上げ返済は、100万円から可能ですが、この際の手数料は不要となっています。

保証人が不要

保証会社の保証を得るので、保証人は不要です。また、保証料も不要ですが、これは金利に組み込まれていると考えて下さい。

住宅金融支援金融機構による独自の技術基準がある

基準が定められているため、検査に合格した良質な住宅を手にすることができる。なお、「フラット〜」という名称の住宅ローンには、「フラット35S」や「フラット20」といった商品もありますが、今回は「フラット35」のお話を中心にしていきます。

次に、どういった仕組みになっているのでしょうか?手続きの流れや、仕組みについてお話をしましょう。

流れや仕組み

1.利用者が金融機関へ申し込みを行なう。

2.金融機関は審査を行い、合格した利用者への融資を行なう。

3.金融機関→住宅支援機構へ、ローン債権を受け渡す。

4.住宅支援機構が債権を信託銀行などに信託し、利益を受ける権利(受益権と言います)を得る。

5.住宅支援機構→投資家へ、債権を発行する。※4で説明した受益権を債権化している。投資家は将来、利益が出るであろう債権を購入。

6.投資家が支払った代金は、住宅支援機構が金融機関から「フラット35」の権利購入した資金に充てられる。

おおまかではありますが、上記のような1〜6の流れで、グルグルと資金が運用されていくのです。また、利用者が返済不能となった場合、このリスクを住宅金融支援機構が負います。同様に利用者が延滞した場合の立替も住宅金融支援機構が行います。

住宅金融支援機構がリスクを負担することで、民間の金融機関は低金利かつ長期での固定金利での運用が可能となり、投資家にとっては、低リスクで高利回りの投資ができる点がメリットとなります。 

とは言え、投資家や信託銀行は返済・支払いの遅延による利益損失のリスクを常に背負っています。利益が出なければ当然ですが、投資家への支払いができないというのが現状です。このようなバランスがあって成り立つのが「フラット35」の仕組みというわけです。

ここからは、フラット35の「買取型」と「保証型」について、お話をしていきましょう。

買取型

従来から販売されており、金利・事務手数料以外は、どこの金融機関でも同等の商品構成です。

「フラット35(買取型)」の特徴とメリット

  • 最長35年間(15年〜35年間)、固定金利の住宅ローン
  • 低金利
    ※2%台という過去にないほどの低金利で借り入れ可能
  • 最高で、8,000万円までの借り入れが可能
  • 保証人不要
  • 保証料は無料
    ※一般的な住宅ローンの場合、借り入れに際し融資額の0.2%ほどの保証料を事前に支払うことがあります。
    なお、この保証料は月々の金利に上乗せして毎月の支払いとする場合もあります。
  • 繰上げ返済手数料も不要
    ※金融機関での他のローンだと、繰上げ返済時に数千円〜数万円の手数料が必要になる場合がありますが、「フラット35」では不要。
    ただし、「保証型」の場合では、金融機関によって繰上げ返済手数料が必要となることもあります。

「フラット35(買取型)」の特徴とデメリット

先にメリットを挙げましたが、デメリットについてもお話をします。

35年の固定金利

最長35年間、固定金利での利用なので、他のローン(20年ものなど)に比べると金利が割高になるケースも出てきます。10年〜20年で、ローンを完済できるのであれば「フラット35」以外の低金利商品を選択する方が有利となります。

余談になりますが、平成19年10月から「フラット20」という商品も登場しています。こちらの商品は、フラット35よりも金利が0.2%程度低くなっているのが特長です。

借り入れまでに時間がかかる

フラット35は申し込みをしてから、住宅金融支援機構を挟んだ審査の期間が発生します。(金融機関にもよりますが、おおよそ2週間〜1ヶ月は見ておくべきでしょう)申し込み後、すぐには結果を得られないので、余裕がない場合は「つなぎ融資」が必要になることも考えられます。

また、基準を満たさなければ審査が通らない可能性もあります。

金利を確定できない

申し込み時の金利が適用されるのではなく、融資実行時の金利が適用となります。例えば、申し込み時の金利が2.22%だったとしても、その金利が適用されることはなく、融資時点で金利が2.35%となってしまえば、その金利で確定されます。

これは、結構イタい点かも知れません。

団体信用保険(以下、団信とする)への加入が別途、必要

「フラット35」の場合、他の商品と異なり団信への加入が別途必要となります。団信は、年度ごとの更新が必要で毎年1回、借り入れ残高に対し、1,000万円あたりで28,300円が必要な計算になります。当然ですが、残高が減るとこの金額も下がります。

また、保険料は上がりますが、三大疾病保障にも対応しています。

借り入れ可能額は物件価格の9割まで

例えば、4,000万円の物件であれば、3,600万円までということです。足りない分は別途借り入れをするか、充分な資金を用意する必要があります。別途借り入れについては、「併用ローン」とも呼ばれ、多くの金融機関では、「フラット35」と併用できるローンを用意しています。

所得によって、融資限度額が決まる

融資限度額は所得によって決まります。例えば夫婦で購入するとした時、共働きであるなら互いの収入を合算して、所得をアップし融資限度額の引き上げを行なうのが良いでしょう。

借り入れの条件が定められている

借り入れに際し、所得・融資額・建物などさまざまな角度での条件が定められています。これらの条件は緩和傾向にありますが、スムーズな手続きの為にも早めに金融機関への相談をオススメします。

繰上げ返済の最低額は、100万円から

繰上げ返済可能となる最低ラインが100万円からとなっています。他のローン商品では、1万円から可能なものもありますが、「フラット35」では100万円からなのです。その為、貯蓄に時間が掛かるほど繰上げ返済時期も遅れ、若干ですが利息が多くなってしまうことにもなります。 ※「フラット35(保証型)」では、この限りではありません。

金融機関によって、最低額が異なるということです。

保証型

比較的、最近販売された商品で「買取型」に比べて取扱金融機関がまだ少ないのが現状です。金利・事務手数料以外の部分(団体信用保険、繰上げ返済手数料、繰上げ最低返済額、保証料など)を金融機関が独自で設定し、場合によっては、「買取型」よりもお得になるケースが出て来ます。

「フラット35(保証型)」の特徴とメリット

購入する物件の価格、最大100%までの融資が可能。

「買取型」では、上限が90%であるのに対し、「保証型」では100%となっています。ただし、融資金額の決定は金融機関が行ないますので、「どこでも必ず100%まで借りられる」という事はありませんので、ご注意ください。

調べてみますと、融資金額は金融機関ごとにおおよそ80%〜100%の範囲で決める、というのが現状のようです。なお、「保証型」の利用可能となれば、「頭金なしで住宅を買う」ということも可能になってきます。

金融機関が収入基準を設定

「買取型」では、融資を受ける場合の収入基準が

年収:400万円未満の場合 30%以下
年収:400万円以上の場合 35%以下

となっていますが、「保証型」では、この基準を金融機関独自で設定できます。 「保証型」の取扱を行なっている金融機関は少ないですが、収入基準を最大40%まで可能、としている所もあります。

「フラット35(保証型)」の特徴とデメリット

取扱金融機関が少ない

現在、取扱機関は一機関のみとなっています。この背景には、「保証型」が「買取型」とは異なり、民間の金融機関が貸し出した「フラット35」に住宅金融支援機構が保証を付けるタイプであることが考えられます。

「買取型」は、そもそも金融機関から住宅金融支援機構がローンを買い取り、証券化したものを投資家に販売する仕組みであり、それに対し、保証型は金融機関独自が証券化する必要があります。 

近年、長引く経済危機で金融機関も情勢が厳しくなり、これらの背景から証券化に手を掛ける余裕がなくなったことが主な要因と思われます。

「フラット35」の返済について(まとめとポイント)

長期ではなく、なるべく短く借りる事

「フラット35」の借り入れ限度額は、月々の支払額の4倍以上の月収を基準としましょう。低金利の時に、返済期間を長く設定して借りると当然だが借入額がアップします。

「フラット35」では、繰上げ返済手数料や月の支払い額の変更に伴う手数料は不要で、条件変更も可能なので、収入が上がった場合やまとまった資金ができた場合は、サックリと返済に充てて借り入れ期間を短くしてしまいしょう。

また、逆に予期せぬ事態により収入ダウンとなって毎月の支払いが厳しくなった場合、条件変更を行なえます。

例えば、共働き夫婦で、20年完済で借りたとします。しかし、妻が出産・育児や病気などで収入0となった場合、夫一人の収入では支払いが苦しくなるでしょう。「フラット35」は最大35年での利用が可能ですので、このような場合に

20年完済→35年完済

への延長を条件変更として申し出る事が可能です。

長くなりましたが、「フラット35」の仕組みや種類と特徴やメリット・デメリットについて、お話をさせていただきました。まとめやおさらいの意味で、「フラット35」を選ぶのに向いているパターンについてお話をします。

まずは自分のライフスタイルを整理・最優先とした結果

  • 返済額の総額が多くても、月々の負担は少なくしたい。
  • 100万円からの繰上げ返済が、手数料不要で可能なので、いざとなったら毎月の負担を減らす方向へ柔軟に対応が可能。
  • 将来の金利上昇のリスクで悩みたくない。

と、この3点が肝になるかと思われます。

また、逆に返済額の総額を減らす事に一番のポイントを置くのであれば、「フラット35」を選択するのはナンセンスでしょう。他の商品(「フラット35」よりも低金利で返済期間の短い固定金利ローンなど)を選択するほうがオススメです。

少しでも早く返済を、と考えれば毎月の返済額は大きくなり、余裕が若干なくなりますが、最終的に「フラット35」を選択した場合と比較すれば、返済に掛けた総額は断然減るでしょう。当然ですが、支払い期間を長く取ることで、支払い総額が膨らむためです。

また、極論を言ってしまうと、「返済総額の減額を最重要視!」と考えるなら貯蓄が一番です。資金が貯まるまで住宅の入手はできませんが、金利の支払いに悩む事もなく、貯蓄をすればその期間はわずかながらも利息が得られます。

つまり、『返済総額という観点で見ると、「フラット35」という商品そのものは対極位置にある』という事です。