借地権とは

借地権とは、土地を優先的に継続して借りることのできる権利のことです。 

土地の上に建つ建物の所有を目的とする「地上権」「土地賃借権」、「永小作権」「地役権」などの種類があります。借地権を持っている人の視点からシンプルに表現すると建物は自分のもの、けれども、その建物の建っている土地は、誰かから借りているものということになります。

土地の借地権を持っている人(下記、借地権者と表記するときもあります)は、土地を所有している人のように、土地の固定資産税を納付する義務はありません。固定資産税は、土地所有者が納付することになるためです。

(もっとも、借地権者は、土地所有者に地代を払うことによって間接的に土地の固定資産税を納付していることになります)

しかし、いくら土地が自分のものではないとはいえ、せっかく高いお金を出して家を建てたのにも関わらず、ある日突然「出て行け!!」と言われたら困りますよね?そんなことにならないよう、その土地を借りている人の権利を、国が「借地権」という形で保障しているということです。

不動産所有者には不利な権利?

「でもそれって、土地を借りている人にはいいかもしれないけれど、貸している人にはとても不利な気がするんだけれど・・・。」
「だって、家まで建てられちゃったら、ずっと土地を返してもらえない気がするんだよね。」
「自分が住みたくなったり、貸している土地をほかの目的で使用したくなったとき困るよ!!」

と思われたかもしれませんね。

実は、まったくその通りです。実際のところ、土地は半永久的に返ってこない状況も多々ありますし、それでもどうしても土地を明け渡してほしい場合は、土地所有者(底地所有者)が借地権利者に立ち退き料を払う必要もあります。
※借地権のついている土地のことを「底地」と表現することもあります。

なんでこんなことになってしまったのかといいますと、かつての日本では、住む家が欲しくても土地を購入する資金がない人が「家が欲しいんだよね。あの空いている土地に、家、建ててもいいかなあ? もちろん、地代は払うからさ。」

と、土地所有者に頼んで、自己資金で家を建てることが少なくなかったのです。そして、借地権利者の立場を保護するあまり、不動産所有者(底地所有者)にとても不利な状況になってしまっていました。次第に、土地所有者が借地権を与えることを嫌がるようになっていきます。当たり前ですよね。

混在している借地法

不動産購入資金に余裕がない方をバックアップする目的で存在している借地権。借地権契約が成立しにくくなるのは、土地を借りたい人にも不利益です。そのため、不動産所有者(借地権設定者)と借地権利人、双方の便宜をはかるべく、平成4年に借地法が改正されました。 現在、日本には、

  • 旧借地法に基づく借地権(平成4年より前に契約)
  • 新借地法に基づく借地権(平成4年以降に契約)

の両方が、混在しています。旧借地法と新借地法は大きく違います。借地権が絡んだ不動産を売買するときは、新法・旧法どちらに基づく借地権か、必ず確認してください。

新借地法

新借地法では、

  • 一定期間後は確実に借地権が消滅する(借地権の更新はできない)
  • 不動産所有者(借地権設定者)が借地権利者に立ち退き料を払う必要がない
  • 土地返還時は、借地権者の負担で土地を更地に戻す

など、地主(土地所有者)の権利を保護する内容も取り決められています。もちろん、借地権として土地をレンタルすることにより、安定した地代収入も得られます。なお、そうはいっても、借地権は、土地を借りる人の権利を保護する法律です。土地を借りる借地権者にだって、メリットはあります。


詳しく説明すると、土地価格の20〜30%程度の保証金を払えばいいので、資金計画が楽になります。自分で土地を購入する場合も、広い敷地に建物を建てることができるでしょう。建物の配置や間取りが自由なのは言うまでもありません。また、保証金も契約完了後には、全額返還されます。

借地権の期間延長は不可になったものの、例えば一般住宅の場合は、50年以上の期間を設定することに決められたため、借地権更新の際に頻発していた更新料額を巡ってのトラブルも減りました。

下記、現在に存在する借地権の種類を詳述します。

※(1)が旧借地法、(2)〜(5)が新借地法に基づきます。

(1)旧借地法に基づく借地権(借地権)

上述のように、底地所有者( 借地権設定者 )に比べて、借地権者のほうが圧倒的に有利です。土地が半永久的に返ってこないケースもあり、借地権者に立ち退いてもらう場合は、底地所有者が借地権者に立ち退き料を支払う必要もあります。

(2)一般定期借地権

定期借地権付住宅(定借一戸建分譲)」及び「定期借地権付マンション(定借マンション分譲)」として販売されているものはほぼこれにあたります。

期間が50年以上(通常50年〜51年)であるため、自分でマンションや一戸建てを建てる場合もこの契約をすることになります。また特に定借マンションの場合は、土地所有者とマンション購入者の間に、業者が入る「転貸」の形態をとっている場合もあります。

この借地権では、借地期間終了後に契約更新をしないことのほかに、建物の買取請求を土地所有者にしないこと、地代金額の算定基準を取り決めます。

(3)事業用借地権

主に事業用に供する建物(店舗、会社の事務室、ショッピングセンター、工場など)を建てるための借地権です。期間は10年以上50年未満。

そのうち、借地権期間を30年以上50年未満に設定する場合は、契約の更新をしないことや建物買取りの請求を底地所有者に対してしないことなどを定めることができます。

一方、借地権期間を10年以上30年未満に設定する場合には、契約の更新をしないことや建物買取りの請求を底地所有者に対してしないことなどを定める義務はありません。

(4)建物譲渡特約付借地権

新借地権のなかで、建物譲渡特約付借地権だけは借地権消滅時、底地所有者が建物を買い取ります。法律上、契約を書面に定める義務はありません(登記も不要)が、契約が30年後に確実に実行されることを考えると、契約書の作成がのぞましいです。

(5)一時使用目的の借地権

建物を建築する際に使用するプレハブの休憩事務所など、明らかに暫定的、一時的な建物のための借地権です。非常事態なので法律を当てはめるべき事柄ではないかもしれませんが、仮設の住宅、つまりは、東日本大震災用の仮設住宅もここに分類されることになります。

新借地法の物件契約時の注意点

新借地法に基づいた物件を契約するときの注意点としては、よく下記の3点があげられます。

(1)住宅目的で契約した借地権、一般定期借地権

あくまでも住宅を建築するための通常借地権であるという点です。つまりは、契約期間中に、会社事務所や店舗にしたくてもできない可能性があります。

(2)借地権の種類

についてです(これは旧借地法にも当てはまります)。借地権には、「地上権」と「賃借権」の2つがあります。そして、新借地法では、地主(土地所有者)の許可なく借地権をに売却できるとなっていますが、それは「地上権」の話です。「賃借権」の場合は、地主の許可なく売却することはできません。

特に、借地権付マンションの借地権は、「賃借権」が結構あるので注意してください。
※地上権は、建物の登記がなくても権利を主張できますが、賃借権では建物の登記がないと、借地権者の権利が認められないこともあります。この点も合わせて注意してください。

(3)借地権を第3者に転売した場合も、借地権の契約期間は延長にならない

どういうことかといいますと、借地権付住宅を借地権が25年経過して購入した場合、全借地権契約期間が50年だとすると、新購入者が住み続けられるのは25年ということになるのです。

そして、期間満了後は、新購入者の負担で土地を更地にしなければなりません。

借地権の相続

借地権も財産なので相続ができます。そして、財産である以上、相続税の対象にもなります。相続税額を決定するにあたり、借地権がいくらに相当するのか計算することになり、土地の相続同様、借地権でも国税庁が定めている路線価を参考にします。

そして、路線価のどのくらいが借地権の価値金額になるかを、借地権割合といいます。

借地権割合

借地権割合は、旧借地法での借地権だと、路線価の30%〜90%になります。具体的には、郊外の住宅では借地権割合は60%くらい、東京の商業地での借地権割合は90%になることが多いようです。具体的な金額は路線価図のなかに、A〜Gのアルファベットで書き込まれています。

ちなみに、具体的な借地権割合は下記になります。

A90%、 B80%、 C70%、 D60%、 E50%、 F40%、 G30%

なので、例えば路線価で5,000万円に相当する土地の借地権を相続し、その土地の借地権割合が「E」だった場合、借地権の相続税対象額は

5,000万円×50%=2,500万円 

という計算になります。

  もっとも、借地権が財産として優位な価値を持ったのは、旧借地法までです。新借地法では、例えば、住宅用地などの定期借地権は、権利期間がほとんどの場合50年〜51年になります。なので、相続税評価額についても、必ずしも純粋に借地権割合が適用されるわけではなく

「定期借地権等の価額は、原則として、課税時期において借地人に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評定した価額によって評価する。」

となっています。

以上、借地権についてのお話でした。

これから皆様が、土地の借地権に関わる場合は、ほとんどが新借地法に基づく借地権だと思います。しかし、旧借地権に基づく借地権も存在しているので、よく確認してください。
そして、旧借地権が適用されている場合は、不動産鑑定士など不動産の専門家に、契約前に相談することをおすすめいたします。