仲介手数料について学ぶ

仲介手数料の相場とは?

不動産仲介会社の売上の一つとして仲介手数料があります。

仲介手数料は大きく分けると、

売買の仲介手数料

賃貸の仲介手数料

に分かれます。それぞれの相場は、法律で決められた制限などの中で、よりニーズにあった形で仲介手数料は決定づけられています。

1.不動産売買の仲介手数料

不動産売買の仲介手数料は宅建業法の規定に基づき、国土交通大臣が定める告示により、次のように定められています。

売買代金 仲介手数料報酬額
200万円以下の部分 売買代金の5.25%
200万円超?400万円以下の部分 売買代金の4.2%
400万円超の部分 売買代金の3.15%

取引額が400万円を超えるときは「消費税抜きの売買代金×3%×1.05」で簡単に計算することができる。不動産取引だとほとんどが400万円超になるかと思います。

上記の表の金額は上限額だので、実際に支払う仲介手数料は、その範囲内で、仲介業者と話し合いで決めることになります。ただ、取引相場としては、表の上限額で行われている事が多いようだ。

なお、仲介手数料の支払いは契約が成立した際に半額、引渡しなど完了時に残額を支払うことが一般的だ。

2.不動産賃貸の仲介手数料

?居住用建物の場合

居住用建物の賃貸借の仲介の場合、仲介業者が受領できる報酬は、宅建業法で賃料の1カ月以内(貸主0.5カ月、借主0.5カ月、消費税別)と限度が定められています。支払をする貸主または借主の承諾を得ている場合は、一方だけから賃料の1カ月以内の額を限度として受け取ることも認められています。

不動産仲介業者が受け取ることのできる報酬は、依頼者の双方から受け取る場合または一方だけから受け取る場合であっても賃料の1カ月以内が上限となる。こちらも相場は賃料の1カ月分が多いようだが、最近では、インターネットの普及もあって、借主の仲介手数料無料などをうたい文句に宣伝している業者もあります。

もちろん、仲介業者にしてみれば売上ナシというわけにはいかないので、経費節約の他、貸主から1カ月分の仲介手数料や広告料としていただいていたりするようだ。

?その他の物件

賃貸の場合は「居住用の建物」とは別に、「その他の物件」について法律上の報酬上限を別途定めています。例えば店舗や事務所の賃貸などだ。上限額は、居住用建物と同様「賃料の1カ月(消費税別)」なのだが、依頼者の同意がなくても賃料の1カ月以内であれば、貸主、借主のいずれから報酬をもらっても問題がない事になっています。

?駐車場

「居住用建物」と「その他の物件」とを紹介したが、これとは別で注意したいのが駐車場の仲介手数料だ。実は、この駐車場の契約については宅建業法の適用を除外している。そのため、明確な報酬規定等の上限はありません。そのため仲介手数料は当事者間の話し合いによる契約となる。一般的には、賃料1カ月分(消費税別)というのが多いようだが、賃料の1.5カ月というのも存在するようだ。

?更新料

?の駐車場と同様にもう一つ宅建業法の適用がないものがあります。それが更新料に対する仲介手数料(更新手数料)だ。これは仲介手数料というより事務手数料の性格が強いのかもしれませんが、これも話し合いで契約内容を決めたものに沿って支払うことになります。相場は更新料(賃料)の0.5カ月?1カ月分(居住用は貸主と借主の折半、消費税別)が多いようだ。

3.注意点

仲介手数料とは別なのだが、依頼者が一つ気をつけなければならないことがあります。例えば広告費だ。一般的に行われる広告費用や入居希望者の案内にかかる費用は、賃貸借契約成立時に発生する仲介手数料に含まれるものである。。例外的に、依頼者の希望で実施した通常の販売活動で行なう広告宣伝の費用、依頼者の希望で行った遠隔地の入居希望者との交渉のための出張旅費などについては、不動産会社は仲介手数料とは別に請求することができる。ただし、あくまでも

・通常の仲介業務では発生しない費用であること

・実費であること

のすべてが満たされている場合に限定した例外的な取り扱いだ。賃貸の仲介では根拠のない広告費等を請求されることもあるようだので注意しましょう。

なお、売主や貸主と直接交渉すれば仲介手数料は発生しませんし、新築マンションであれば仲介手数料はまずかかりません。仲介手数料がかかる取引なのかどうか、必ず取引態様を確認しましょう。

売買にしても賃貸にしても仲介手数料は「成功報酬」となっています。なので、契約が成立する前に報酬が発生することはありません。請求されたら不審に思った方がよいと思います。