編集長が教えます!!Q&A

不動産売却時にかかる税金について絶対に覚えておくべき5つの事

不動産を売却した際、忘れてはならないのが税金だ。

不動産を上手に売却して利益が出たと思った矢先、消費税はもちろんの事、所得税など支払わなければならない事を忘れてはならない。

不動産売買時の手数料と言ったら、ほとんどの方が仲介手数料の事ばかり目が行ってしまうようだが、税金はものすごくかかる。

税金を考慮したうえで、どのくらい得したのか、損したのか、を考えることが不動産売買をするとき、最も重要なのだ。

しかし、一つあなたに朗報がある。不動産を売却すれば必ずしも税金が発生するというわけではないのだ。

税金を払う必要がある場合とない場合、それぞれについてこれから解説していこう。

不動産を売却した際、大別すると以下の2パターンに分ける事ができます。

  1. 不動産売却によって損金がでた場合(=買った時と比べて、安く売却したケース)
  2. 不動産売却によって利益がでた場合(=買った時と比べて、高く売れたケース)

税金を払う必要がないケース

まず、損金がでた、すなわち購入時の金額(減価償却の金額でななく購入時の金額か?)よりも不動産が安く売った場合、税金を支払う必要はありませんのでご安心ください。

また、利益がでた場合(どういう意味?購入時の金額より安く売ると必ず利益が出るんじゃない?)も譲渡所得が3000万円以下であった場合も税金がかかりません。

※譲渡所得とは、売却価格から、購入価格更に売却や所得時にかかった費用を引いたもの。

しかし、このように税金がかからない場合であっても注意が必要だ。税金がかからないようにするためには確定申告をする必要があるのだ

※仮に確定申告を忘れた場合でも税務署は売買について把握している。いずれにせよ、申告を求められることがあるようだ。税金かからなそうだからいいや、というような場合であっても細かい状況により課税対象や、控除内容も変わります。必ず申告を行うようにしましょう!

更に得する事ができます。

また、譲渡損失の繰越控除制度と言って、確定申告をすることで損金分を所得から控除できるケースがあります。この制度、住み替えの場合と、売却のみの場合とでは条件が異なり、以下の条件を満たすとこの制度を利用することができる。

※税金について書かれているWebページなどには不動産を売却することを「譲渡」と記載してあります。当サイトにおいては「売却」の記載に置き換えております。

住み替えの場合

  • 自分が住んでいるマイホームを売却すること。

  • 以前の住んでいたマイホームの場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。売却した年の1月1日で所有期間が5年を超えている日本国内のものであること。

  • 住み替えたマイホームは、売却した年の前年1月1日から売却した年の翌年12月31日までの間に所得し日本国内にある床面積50平方メートル以上のものであること。

  • 買い替えたマイホームには所得した翌年12月31日迄の間に居住すること、またはその見込であること。

  • 買い替えたマイホームを取得した年の12月31日において償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

要は・・・長く住んでいて住み替えが理由であれば確定申告をすることで損金分を所得から控除できるのだ。

売却のみの場合

  • 自分が住んでいるマイホームを売却すること。

  • 以前の住んでいたマイホームの場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。

  • 売却した年の1月1日で所有期間が5年を超えている日本国内のものであること。

  • 売却したマイホームが売買契約日の前日において償還期間10年以上の住宅ローン残高があること。

  • マイホームの譲渡価額が住宅ローン残高を下回っていること。

要は・・・住宅ローンが10年以上残っており、売った金額がローン残高より安ければ損金分を所得から控除できます。

 

※住替え、売却のみ、共に、1年間の所得から控除しきれない額の損金が出た場合、以降3年に渡り繰越控除を行うことができる。

このように不動産売却における損金が発生した場合であっても、損金を他の所得から控除できる仕組みがあります。

売却損はこの制度を活用して少しでも取り戻しましょう!!

次に税金を支払う必要があるケースについて解説する。

税金を払う必要がある場合

税金を払う必要があるのは、不動産を買った時よりも高く売却したケース、つまり売却益が発生し、さらにその中でも譲渡所得が3000万円を超えた場合だ。

※譲渡所得とは、売却価格から購入価格、更に売却や所得時にかかった費用を引いたもの。これが3000万円を超えると税金が発生する。ということになります。

「築20年の我が家が購入価格より高く売れるわけがない!!」

そうお思いの方もいらっしゃることでしょう。

実際に私のもとに相談にいらっしゃる方でもそのような方とても多くいます。

しかし、ここでいう購入価格は単純に買った時の不動産の価格ではなく、減価償却費を控除したものを購入価格とするのだ。

減価償却とは固定資産の価値も月日を追うごとに減っていく、劣化していくという考え方だ。

つまり、古いものはドンドン価値が下がっていくもの、という考え方だ。

不動産においては下記のように構造別に耐久年数が定められています。

  • 鉄筋コンクリート=47年

  • 重量鉄骨=34年

  • 木造=22年

つまり同じ築年数、同じ金額で購入した不動産であっても木造のものと鉄筋コンクリート造のものとでは、売却の際に考える「購入価格」は違ってくる。ということになります。また当然ながら土地の減価償却はありません。譲渡所得を計算する際には、この減価償却費の計算に注意が必要となる。

 

いざ譲渡所得を計算し、3000万円を超えてしまった!!!!

 

この場合3,000万円を超えた分に対し、初めて税金がかかる事になります。譲渡所得に対し、所得税、住民税がかかります。ただし!居住年数により払わなければならない税金の額が大きく変わってきます。

簡単に言いますと、

「長く居住していた場合」は税金が安く、「短い間しか居住していなかった場合」は払う税金が高くなるということだ。

詳細は以下のとおりだ。

  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下=短期譲渡所得

  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える=長期譲渡所得

所有年数5年、が目安になるといえます。一体どれくらい課税額に差が出るかというと・・・

  • ・短期譲渡所得の場合、売却益にかかる所得税、住民税の合計は、39%

  • ・長期譲渡所得の場合、売却益にかかる所得税、住民税の合計は、20%

※所得税、住民税の合計を「譲渡税」という書き方で解説しているwebページもあります。上記以外「譲渡税」というものが課税されるわけではないのでご安心下さい。

ほぼ2倍だ!!

5年住まずにマイホームを手放す方もなかなかいらっしゃらないでしょうが、短期的な不動産売買により利益を得ようとしている方などは注意が必要になってきます。

従って所有期間が5年の境目で売却されようとされている方は5年を超えてから売買契約をするように不動産会社さんに相談してみるのもいい手だ。

ちなみに・・・

消費税についての質問を頂くことがありますが、一般の方々が不動産を売却(譲渡)する場合は消費税は非課税であり課税されることはありません。ただ、その不動産を取得する際にかかった費用や、売却にかかった費用を計算する際には、消費税の額を含む場合があります。

まとめ

いかがでしたか?

計算方法や諸条件とても難しい事がわかったと思います。

また、このように不動産売却時にかかる税金は、ほんの少しの差で支払う税金が大きく増減する事もわかりた。

従って、単純に「不動産が高く売れた!売れそうだ!」と喜ぶのではなく、税金の事までしっかりと考えご自身の資産が少しでも多く残るようちゃんと相談に乗ってくれる良きパートナーを見つける事で、あなたの手元に残るお金は増える事でしょう。

私が運営しているこのサイトでも、複数の不動産会社の査定をまとめて比較できたり、良きパートナーを探す事が可能だ。無料だので是非利用してみてください。

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