仲介手数料について学ぶ

不動産仲介手数料の全てを解説。両手、片手とは?なぜ業者はなぜ両手を目指す?

不動産会社が不動産売買の仲介を成立させた時に不動産会社に入る儲けの事を不動産仲介手数料と言い、その種類は大別して下記の4種類ある。

  1. 両手
  2. 片手
  3. あんこ
  4. わかれ

この意味をしっかり理解することで、あなたも不動産会社と対等な会話をすることができ、騙されるリスクを減らし、安心した不動産売買ができるようになるのでしっかりと理解して欲しい。これから売ろうと思っている人も買おうと思っている人も必読の記事だ。私ができるだけわかりやすく解説するので安心して読み進めてほしい。

不動産会社の多くは出来れば両手の手数料を頂きたい思っている。なぜなら、片手の手数料の2倍の手数料を貰えるからだ。不動産会社は、例えば専任媒介を結んだり、色々な方法で売買を両手で成約しようとする。この両手という言葉の他にも、片手、あんこという言葉もあります。さらに、分かれという言葉もあります。これらの言葉は全て、不動産業界の専門用語だ。両手、片手、あんこ、分かれ・・・普段の私たちには全く耳慣れない言葉なので、いったい何を指すのか?疑問に思うことでしょう。今日は、これらの用語の中から、両手について詳しくお話をする。

では、初めに一般的な仲介手数料のケースを挙げます。

  • ある売り主Aが、買主を探してもらいたくてB不動産会社へ依頼をする。
  • ある買い主Cがいい物件がないかと、D不動産会社に依頼したとする。
  • お互いの条件があい、売り主Aと買い主Cの間で、売買契約がなされれば、

不動産会社は、仲介手数料をもらえます。

この場合、手数料を貰えるのはB社とD社だ。

なので、売買契約が成立した場合に入る仲介手数料は、

  • 売り主AからB不動産会社へ支払う。
  • 買い主CからD不動産会社へ支払う。

という流れになります。この流れは、俗にいう片手という取引の説明になります。さて、両手の取引についてだ。両手の取引は、以下の流れになります。

  • ある売り主Aが、買主を探してもらいたくてB不動産会社へ依頼をする。
  • B不動産会社が、直接買い主Cを見つけて来て、売買契約を結んだとする。

このケースでは、仲介業者はB不動産のみで、B社は売り主と買い主の双方から、仲介手数料をもらうことが出来ます。これを不動産用語で両手といいます。つまり、入ってくる仲介手数料が片手の取引と異なり、2倍というわけだ。ちなみに、片手・両手という言葉の手は人間の手を意味する物ではなく、手数料の手を表する。実際に、ここで、あなたが不動産の売却をすると仮定して、もう少し詳しく説明しましょう。

両手の取引とは?

不動産の売却を考えた時、個人間で売買するケースは稀だと思います。そこで、不動産会社の出番となる。あなたは、不動産会社に不動産の売却を依頼する(以下、媒介契約と言います)。依頼を受けた不動産会社は、早速、買い手を探する。宣伝を打ったりした結果、買い手のAさんが現れます。ここで、不動産会社はAさんにあなたの物件を紹介する。Aさんは物件を気に入って購入を決め、あなたとAさんの間で売買契約成立まで無事に進むと、不動産会社は購入者のAさんとあなたの双方から、仲介手数料を受け取ります。これが、両手と呼ばれる取引だ。ここまで、読むと両手の取引は、仲介業者にとって、とても利益があると考える方もいらっしゃるでしょう。しかし、実際のところ、契約後の登記手配、住宅ローンの手配などを含め、あなたの物件を売却するための宣伝費などにたくさんの経費が必要なので、その分を手数料で充当する。言い換えれば、仲介手数料は仲介業者にとっての大切な収入源ということだ。という事は当然、片手の取引よりも両手の取引になる物件を勧めます。なので、もしもあなたの物件が無事に売却まで進まなかった場合は、それまで発生した費用(広告費など)は仲介業者にしてみれば、丸々と損になってしまうわけだ。なお、データによると大半の不動産会社で、依頼から売買契約成立まで進むのは半分以下(約2?3割程度)とも言われています。そこで、無報酬となった業務分の費用などを売買契約成立した分の仲介手数料でカバーするケースが多いようだ。また、仲介手数料に関しては、業者との交渉によって決まります。できれば、こういった事情も考慮して交渉にあたることをオススメする。では、ここで一例として、仲介手数料がどれぐらい必要になるのか試算してみます。

あなたの物件をAさんが4,000万円で購入したと仮定する。

手数料の計算方法は、

売却価格の3%+6万円

という事で、

4,000万円×3%+6万円 = 126万円 ※税抜き

となる。

この126万円が片手分の手数料だ。今回は、両手の取引なので、仲介業者があなたとAさんの双方から126万円ずつ受け取る計算になります。つまり、

126万円×2 = 252万円 ※税抜き

というわけだ。この計算式は、簡易的なもので、もっと細かく見て行くと以下のようになります。

  • 200万円以下→5,25%
  • 200万円から400万円→4,2%
  • 400万円以上→3,15%

なお、仲介手数料の金額(上限)は、宅建業法で定められており、その定めは国土交通大臣が定める所に依ります。この上限を超える金額を仲介業者が受け取るのは違法にあたります。ここまで、見た計算上の数字は仲介業者が受け取れる仲介手数料の上限額なので、交渉次第では、半額になったりする場合もあります。また、最近では仲介手数料無料を謳う業者も出て来ています。物件の売却を決めたら、複数の業者に相談してみるとよいでしょう。ちょっと、ここで余談に入ります。少し前の話となりますが、2009年に民主党が発表したマニフェストの中に、1つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引を禁止するという内容が盛り込まれ、当時、ちょっとした騒ぎになりました。その後、最終的にマニフェストからこの公約は消えたが、もしも実現されていたら、不動産業界だけではなく、消費者にとっても色々な意味で大きな変化が起きたことでしょう。さて、余談はここまでにして、先ほど出てきた手数料無料の話を少しだけしておきます。

実は、仲介手数料が無料になる場合があります。

以下に、その例を挙げてみますので、参考になさってください。

・建売業者から直接、物件を購入した場合。

→買い手となるあなたと売り手の建売業者との契約になり、

間に仲介業者が入りませんから、仲介手数料は不要となり、無料になるということだ。

・仲介手数料無料を謳う仲介業者を利用する。

→最近では、仲介手数料無料を謳った業者も出て来ています。

ただし、この場合、業者によって条件などが定められていることが大半なので、

事前の確認や相談が重要となる。

以上で、今回の両手に関するお話を終わりにする。

余談が入ったり、脱線したりしたが、言葉の意味だけでなく、

みなさまが実際に物件の購入時に役立つ内容になれば、と思い様々なお話を交えてみた。

一般の方が人生の中で、住宅購入を含め、不動産の売買に携わる経験は、そう多くないと思います。

賢く、お得に良い取引ができるように、今回のお話が少しでもお役に立てたら、と思います。

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