売買

不動産売却するなら瑕疵担保免責について知っておこう

瑕疵担保責任免責(かしたんぽめんせき)という言葉をご存じですか?不動産を売却する前に知っておいて欲しいキーワードの一つだ。詳しく説明していきます。

瑕疵担保免責とは?

不動産売買の契約条項には『瑕疵担保責任』(かしたんぽせきにん)というものがあります。

これは不動産取引だけのものではありません。

しかし不動産取引には高額な取引となるため、問題になるケースが多いのだ。

簡潔に言えば

売買成立時点では見つからなかった、見つけることは不可能だった瑕疵(問題や欠陥、不具合)【たとえば雨漏りや水漏れ、シロアリ被害など】については売主側が責任を持ちます!

と言うものである。。

責任の取り方としては

?買主側からの契約の解除

買主が瑕疵を発見してから1年以内に売主に申し出れば契約の解除が出来るというものである。。

?売主の全額負担により瑕疵を修復、改善する。

同じく買主が瑕疵を発見してから1年以内に売主に申し出た場合、売主の負担により瑕疵を修復、改善しなければなりません。

契約時にきちんとした確認を双方がして明記していない場合、大きなトラブルに発展する可能性が大きいのだ。

例えば、あなたが念願だった一戸建て住宅を、築15年の中古とはいえ仲介業者から購入したとする。
契約?決済、引き渡しが無事終わり、引っ越しをして6か月の間、何の問題もなく暮らしていた。

そんなある日、ふと2階の天井を見上げると何やらシミが出来ています。
その前の日から雨が降り続いていた。
「なんだろう」と思いながらも様子を見ることになります。

翌朝そのシミから水滴が落ちて、その下にある買ったばかりの大型液晶テレビが水浸しに…。

そうだ、雨漏りが発生し、天井とテレビを壊したのだ。

この『雨漏り』がいわゆる瑕疵(欠陥)とそれによる被害だ。

住宅を購入してわずか半年で、雨漏りが発生したわけだ。

あなたならこれをどう思いますか?

仲介業者に連絡して、雨漏りの完全な修理とテレビの弁償を売主にしてもらうよう申し出るでしょうか?

答えは契約書の中にあります!

契約前と契約時に仲介業者の宅地建物取引主任者と担当営業マンに説明を受けていた。

その時に「今回の不動産契約は中古住宅という事で、売主には『瑕疵担保責任』は免責が妥当だ。ただし売主の好意で3か月間はもし何かあればこちら(売主側)で責任を持ちます。」

と説明されていて、契約書にもその通り記載されていた。

つまり『売主は欠陥や問題、不具合を3か月以上責任は負えませんよ』という事になっていた。

だから今回の入居後6か月目の雨漏りについてあなたは売主に対して損害を賠償してもらう事は出来ないのだ。

ちょっと悔しいだよね。

今の例は、売却したいみなさんが逆の立場で考えてみて頂きたかったのだ。

元に戻って、この話が逆の立場の売主側だったらいかがだか?

ほっと胸をなでおろすことでしょう。
仲介業者にも感謝だ。

契約書にきちっと瑕疵担保責任の免責事項が明記されていたのだから。

ところで、みなさんはネットのオークションで何かを買ったり売ったりすることはありますか?

オークションの商品説明文の末尾に大抵書かれている一連の文章があります。

『この商品は中古だので神経質な方の入札はお断りする。購入は自己責任でノークレーム・ノーリターンでお願いする』

このような文章を見たり、書いたりしたことはありませんか?

実はこれが『瑕疵担保責任』の免責をうたう文章なのだ。

中古物件売却の場合、築年数によって瑕疵担保責任の免責の度合いがかわってくる場合もあります。

築3年と築30年で同じ責任範囲では合理的ではないからだ。

建物は経年劣化で自然と壊れたりもろくなったりしてきます。

築30年の物件を売却するのに、これから先10年責任を持てと言われたら誰も怖くて売却できません。

民法上では10年の間に、買主が瑕疵を発見してから1年以内に売主に要求すれば認められることになっています。

しかし、これでは怖くて家なんて売れません。

だので、不動産業界では慣習として中古物件の瑕疵担保責任については期間を制限した形で記載しているのが一般的だ。

もしあなたが5年以上お住まいの家(マンションも含む)を売却するなら、瑕疵担保責任は免責(責任を負わない)か長くても3か月が一般的だ。
先ほど説明した築年数の度合いがあってもこの程度の期間だ。

もう一度確認するが『瑕疵』とは『引き渡しの時点では見つからなかった、見つけることは不可能だった』問題や欠陥、不具合だ。

だから引き渡し前によくお互いに確認してこれらを見つけ出し、改善してから引き渡すことが問題の発生を未然に防ぐ策となる。

中古不動産の場合の瑕疵担保責任は基本的に免責されます。

先にも書きたが、みなさんが売主になる様な中古不動産の場合は、不動産仲介業者は通常、瑕疵担保責任の免責条項を契約書に入れてくれ、買主に対してもきちんと説明してくれます。

基本的に個人が売主の中古不動産の場合、一般的には『現状有姿』という形態だ。

読んで字の如く、売る時の状態のまま売りますよ!その後は買った方の自己責任でお願いするね!ということだ。

つまりこの『現状有姿』の場合は保証期間0年=瑕疵担保責任は無い、ということになります。

もしみなさんが売却を考えている、若しくは既に頼んでいる場合は、このことを必ず契約前に確認してください。

仮に業者が保有し販売する中古住宅の場合でも国土交通省の調査では約70%が2年の瑕疵担保責任の保証期間だ。

中古物件というのは『誰』が、『どのように住んでいたか』は計り知れないので、その劣化状態を保証できない。

ということなのかもしれませんね。

ただ、最近は『心理的な瑕疵』という言葉もあります。

それは今までの説明していた瑕疵の定義からは外れますが、例えば、その物件で自殺や殺人などがあった場合だ。

それを購入後知った買主が契約の解除を申し出て、『心理的な瑕疵』ということで正式に解除になったというケースもあるそうだ。

こういった死人が出たという内容は、現在は重要事項説明に記載されるべき事項だので、伏せたままでは契約は出来ませんし、もし知っていて隠していた場合は通常の瑕疵担保責任ではなく、悪意ある隠ぺいとして処理されます。

だが、最近はこうした瑕疵の解釈が拡大傾向にありますので、売却を検討される場合は、不具合や欠陥、売却には不利になるかなと思うような情報も正直に伝えることが大事だ。

 

 

瑕疵(かし)とは、通常では発見することができない、不良個所のことで、

瑕疵担保責任とは、それらの不良箇所を売り主が責任をもたなければならないということだ。

例えば、マンションを購入する際、契約前にお部屋の中をご覧になる。

壁のクロスが切れていたり、汚れていたとする。これは認識することができる。

だが、床下にある排水管に穴が開いていて、排水が漏れている。

これは認識することは不可能だ。

床を剥がして、確認させてくださいと言っても、無理なお話。

しかし、引き渡し後、水漏れが起こるかもしれません。

個人的な話になりますが、私のマンションの外壁はタイル張りなのだが、タイルの浮きが通常のマンションより多く、剥がれ落ちたところがあった。マンションを購入するとき「タイルが剥がれるかなと?」と、考えて買う人はまずいないだろう。私もそうだった。

このように、見えない部分の不具合が発生した時に、誰が面倒みるのかという事をルール化しているのが、瑕疵担保責任のお話なのだ。

これから詳しく解説していこう。

瑕疵担保責任の期間は?

個人が売り主の場合、契約で瑕疵担保責任を免責することは法律上は全く問題ない。そして、通常、個人の場合、瑕疵担保が免責の場合がほとんどだ。面積ではない場合は三ヶ月間となっている事が多い。
もし契約書に瑕疵担保を負わないという条文が無いと、民法の規定となり、瑕疵担保期間は「瑕疵を発見した時から1年」となり、実質的にはエンドレスとなる。

このようにエンドレスの責任を売り主は負いたく無いので、できるだけ短い瑕疵担保期間を設定し、契約書にすることがほとんどなのだ。

しかし、宅建業者が個人相手へ物件を売る場合は、瑕疵担保期間は2年以上としなければならない。これはルールだ。

 

瑕疵箇所は購入する人も見えない箇所になりますが、売却する人にとっても見えない部分なのだ。

大事に使っていても、経年劣化は必ずしていくものだ。

 

瑕疵の部分については、何か不具合が発生しても、きちんと判断する必要がある。

例えば、マンションを売却した場合。常識的には、白アリは考えにくいだろう。雨漏りも考えられるが、マンションの場合、躯体は共用部分になるので、管理組合の問題になる。

雨漏りの場合、外から雨が侵入してくるので、必ず躯体が関係してくる。

そのため対処するのは管理組合になるわけだ。

個人で保証する部分では、給排水管になりますね。

給排水管は、専有部分の中にあるためだ。

ここは、各区分所有者が責任を持つことになり、必然的に、売主さんの保証が必要になるわけだ。

もちろん戸建ての場合は、躯体も含め売主さんの保証になるのはわかるだろう。

土地にも瑕疵はある

土地でも、瑕疵はあります。昔使っていた浄化槽や基礎のコンクリートなど不要なものが地中に埋まっている場合、撤去するのに費用が発生する。この部分は、瑕疵担保責任となるので注意が必要だ。

 

売却するなら知っておきたい「瑕疵担保免責」

売却活動しているときに、広告で瑕疵担保面積と明示する場合があります。

例えば、売主さんが任意売却などで売却している場合には、瑕疵の保証ができないケースがほとんどだ。

後で瑕疵部分が発見しても、保証する費用が捻出できないからだ。その分、価格も下がるケースが多い。

 

中古住宅で利用できる住宅瑕疵担保責任保険

最近では、瑕疵担保責任のトラブルも少なくありません。また。売主さんにとっては、かなりのストレスになります。買主さんにとっても、安心できない買い物になってしまうので、ストレスでしょう。それでは、中古住宅の流通の妨げになります。では、そのストレス部分を取り除く方法として、保険が生まれた。大手の不動産会社さんは、販売時に最初から保険を付けて販売している会社もございます。これなら、売主さんも安心だ。

買主さんも、安心だし。何かあっても、交渉することで嫌な思いをすることもないのだ。

それが、住宅瑕疵保険だ。

保険期間も、半年、1年、2年など、選ぶことができます。

売主さんの瑕疵担保責任は、3か月と売買契約書の約款に書いているので、期間は半年でもよいかと思いますね。ここは、売主さん、買主さん双方にメリットがあるように、保険をうまく利用することが良いでしょう。

 

瑕疵担保関係のトラブル事例

千葉県の戸建ての取引での例

600万円で売買した。すると、買主さんから連絡が来た。白アリが発生していると。確認すると、白アリにかなりやられています。瑕疵担保責任の期間内だから、売主さんに白アリの補修、駆除など行うことになりました。このときに、かかった費用200万円。結局、売却活動しているときは、わからず後からわかった話だ。大きな出費となった、取引のケースだ。

中古マンションでの取引の場合

バルコニーの防水シートが、少し剥がれていた。これは、現地を確認し、現象も確認した。しかし、バルコニーは、共用部分になります。これは、管理組合に打診して確認してもらい、対応をお願いいたした。大規模修繕までは、暫定処置で大規模修繕時にきちんと主膳するようでした。

 

このような問題が起きることが多いわけではない。

しかし、取引される双方のストレスになることも間違いありません。

先にも述べた、保険などを上手に利用されることが良いでしょう。

 

まとめ

  • 売り主が個人の場合は瑕疵担保責任が免責する場合がほとんどだ。
  • 瑕疵担保責任の保険もあるので活用した方が良いだろう。

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