編集長が教えます!!Q&A

住宅ローン残債があるのにマンション売却はできるの?買い替えローンって?

住宅ローンが残っている場合のマンション売却については、結論からいうとできます

通常は、抵当権が住宅ローンの担保として設定されているので、マンションの売却をしようと思ったら抵当権を抹消することが必要となる。

この抵当権を抹消するにはどうしたらいいかというと、完済をしなければならない。

だが、ここでは、完済をせず、買い替えローンを活用して、マンションの売却をする方法を説明する。

基本的には住宅ローン残債があると売れない。完済をしなければ売れない。

マンションを買い替えたい。だけど住宅ローンの残債がまだある。住宅ローンの残債は3,500万円で、マンションの売却査定を行なったら、2,000万円になった。2,000万円で売れたとしたら、差し引き1,500万円になるが、売れますでしょうか?

このような質問がよく私のところにくるが、このように住宅ローンの残債が有る状態での売却は基本的にはできない。この例の場合、、残債の1,500万円は自分で用意しなければならないのだ。

資産価値が高く残債よりも高い金額で売れる優良物件の場合は、もちろん残債があっても売れる

残債よりも高く売れる場合は、もちろん問題なく、売れる。

だが、残債よりも高く売れるような優良物件は実際には非常に少なく、ほとんどの方が残債よりも安くなっていまうケースがほとんどなので、そういう方のために次の方法を紹介しよう。

買い替えローンや優遇税制を利用してみよう

単なる売却ではなく、次の物件が決まっている買い替えの場合ではないと使えない方法だが、買い替えローンを使えば残債があっても売却して住み替える事ができるのだ。

ただ、残債が多いケースでは、次の購入物件は、なるべく担保価値の高いものを選びましょう。

また、残債が発生した時、住民税と所得税から売却損を控除できる優遇税制を利用することも出来ます。

せっかくだから、こういった優遇税制もしっかり利用しましょう。

残債分を含めた新しいローンを組む、ということは、一見、損をしてしまったような気分になるかも知れません。

しかし、この買い替えローンを利用することで現在の安い金利に借り換えることもできるのだ。

おまけに、上述のような買い替えに関する税制の優遇措置(※)を利用すれば、得をする場合も出て来ます。

こちらについては、きちんと事前にシミュレーションすることをオススメする。

しっかりと相談できる不動産会社を探す必要がある

まずは、上述のような買い換えローンや優遇税制などについて詳しい不動産会社を探しましょう。

一社ずつ聞くのもよいだが、最近では不動産の無料一括査定サービスというものがあるのでこれを利用しない手はありません。

そういった便利なサービスを利用すれば一度の入力で複数社に相談が可能だ。

残債の多い・少ないよりも重要なのは売却想定価格と資金計画

残債があったら、買い替えは無理かも?と感じる方も多いと思いますが、ローン残債の多い・少ないだけでは一概に買い替えについて言えないというのが現状だ。

また、先にふれたように自己資金が足りなくて、残債に充てることが出来ないケースでも、新しい住宅ローンと合わせて、その足りない分を住宅ローンとして金融機関から借り入れを行なうことも可能だ。(ただし、金融機関毎の条件によって、借り入れが出来ないケースも有ります)

他にも、一部の不動産会社では売却する物件の買取保証の制度を利用出来るケースも有ります。

金融機関によってだが、これまでのお話にあったように、元のマンション売却により残ったローンと新規に購入される住宅のローンを併せて借り入れる「買い替えローン」を取り扱っているところが有ります。

なお、この「買い替えローン」だが、借り入れの際に、年齢や年収、担保となる物件、過去のローン未払いの有無などが審査対象となっています。

・・・ということで、はじめから残債が有るから買い替えは出来ないと結論を出さずに、マンションの売却査定価格や諸費用なども含めて、不動産会社に相談してみることをオススメする。

買い替えローンについての補足だ。

最後に買い替えローンについて補足のお話をする。

買い替えで住宅ローンを組む場合に注意したいのは、決して安易に「買い替えローン」に走らない、ということだ。

最低でも、マンションの売却代金でローンの残債を完済することを目標にしたいでしょう。

現在の資金に余裕がある場合を除いて、ローンの残債が大きく上回るなら、買い替えは早すぎると考えましょう。

既におわかりだとは思いますが、買い替えローンとは、

新しく購入する自宅のための購入資金+売却したマンションの住宅ローンの残債を返済するための資金

を融資するローンだ。

ローン商品はたくさんありますが、調べてみると年収が大幅に増えたとか、わりと条件の良い人向けの商品だったりする場合も有るのだ。

つまり、誰でも利用できるものではない、ということだ。

当然、確実に返済しなければいけないローンが増えるので、リスクが高くなるということも忘れないようにしましょう。

なお、買い替えをする時というのは、最初にマンションを買った時より確実に年を重ねているわけだ。

なので、返済期間を長期にして組むことは困難となる。

かりに、長期の返済を組める条件を満たしているとしても、定年後もローンを払い続けることは避けたいでしょうから、あまりオススメしません。

まとめ

これまでの説明で分かる通り、

  • マンション売却時、ローンを完済するのが結局はベスト
  • 買い換えローンも利用できるとは限らない

・・・という事がまとめとなりますので、いずれせによ複数の不動産会社の売却査定価格を比較して、できるだけ高く売却できる可能性を模索しましょう。

ほとんどの不動産会社は買い替えローンや税制優遇について知識を持った担当者がいるので、査定額だけではなく、それらも含めて比較検討するのが良いでしょう。

今回は主に買い替えローンや優遇税制措置を活用する方法を中心にお話をして来た。住宅ローンの残債がある場合のマンション売却については、他にも任意売却などがありますが、これについては、またの機会に改めてお話をしたいと思います。

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