編集長が教えます!!Q&A

不動産取得税についてプロが解説!

マンションなど、不動産の購入を検討されているみなさまは、固定資産税のことを意識されていると思います。

そんなみなさまにもうひとつ意識してもらいたい税金があります。

不動産取得税(ふどうさんしゅとくぜい)という、都道府県税だ。

既にご存知かもしれませんが、マンション及び一戸建てなどのマイホーム、あるいはビジネスの場としての自社オフィス、賃貸用、投資目的、いずれにしても、不動産を取得した際に、不動産取得税と呼ばれる税金がかかるのだ。

※ただし、相続によって取得したときには不動産取得税はかかりません。

「え?? 固定資産税だけじゃないの?」

はい、固定資産税だけではないのだ。

けれども、固定資産税と違って毎年かかるわけではない。不動産を取得したとき一度だけ徴収される税金だ。

さらには、マンションなどマイホームを購入されるみなさまの負担を軽減するべく、さまざまな不動産取得税軽減措置(還付)が設けられています。

きちんと申告すれば減税になる場合が多いのだ。

固定資産税減税対策はどんなにがんばってやっても、不動産を所有している途中で法律(税制)が改正される可能性があります。

しかしながら、先にも書きたとおり、不動産取得税は、不動産を取得したとき1回のみの課税(相続は非課税)。

現在適用されている減税措置(還付)を利用して、上手に節税できたらいいだよね。

不動産取得税の減税(還付)の対象はあとで書かせていただきますが、不動産取得税軽減措置(還付)を受けるにあたって、とにかく、まず、絶対に忘れずにやってもらいたいことがあります。

不動産を取得した日から60日以内に、「不動産取得申告(報告書)」を、不動産所在地の市役所・町村役場、あるいは管轄の県税事務所に届けてください。

この、「不動産取得申告(報告書)」。

不動産取得から60日以内に届け出ないと減税措置(還付)が受けられないことがあるのだ。

引越しなので多忙だと思うのだが、ここだけは意識してくださいね!

ちなみに、「60日」という数え方にも注意が必要だ。

ここでいう「不動産取得から60日以内」とは、実際に不動産を取得した日時のことであって、登記書き換え手続きをした日時とは関係ありません。

何かの事情で登記が遅れることがあっても、「不動産取得申告(報告書)」の提出日程だけは気をつけてくださいね。

ちょっと専門的な話になりますが、不動産取得税がどういう基準で課税されているかというと、不動産の所有権が動いたかどうかだ。

不動産取得税は、法律用語でいうと、流通税、不動産が流通したときに発生する税なのだ。

もちろん、不動産は足がないので歩けません。

そもそも動かないので「不動」産といいますよね。

けれども、不動産の所有権は動き(=流通)ますよね。

その不動産の所有権が、流通したかどうかが、不動産取得税の課税基準なのだ。

なので、上記の考え方に基づいて、不動産取得税は、理論上は、「たとえ1日だけでも不動産を取得していた」という事実があれば、発生する。(固定資産税のように、1月1日の時点で所有していたかどうかではないのだ。)

24時間365日、一瞬でも不動産取得税はかかります。

(もちろん、登記の有無は関係ありません!)

「ちょっとでも」不動産の所有権が動いたら課税されるので、一度成立した不動産取引がキャンセルになったときでも、不動産取得税は発生する。キャンセルの理由が 仲たがい か 双方の合意かも、 関係ないのだ。

※もっとも、上記のようなことを、県や市町村が知ることは少なく、その場合は、結果的に、徴税されないことになります。

つまりは、不動産取得税は、、、

不動産の登記の有 or 無、有償 or 無償、期間の長短、不動産取得の手段(売買 or 贈与 or 交換 or 建築)建築の種類(新築 or 増築 or 改築)

上記の個人的事情に まったく関係なく 課税されます。

贈与取得でも、誰かと土地を交換した場合も、改築した場合も、すべて発生する。

※ただし、相続は、承継取得(既に存在する不動産を譲り受けた)とみなされ、課税対象から除外されます。

「そうはいっても、不動産を購入するという一番大きな出費のときに、不動産取得税まで払えないよ!!」

と思われますよね。

大丈夫だ。

いくら不動産所有権が流通したからといって、一律は乱暴すぎるということでマンションなどのマイホームを購入されるかたがたの負担を軽減すべく、不動産取得税の減税措置(還付)がちゃんとも設けられているのだ。

もっとも自動的に減税されるのではなく、納税通知書により正規の不動産取得税の払込請求を受けた後に、自ら県税事務所に対して還付手続きを申請する必要があります。

具体的に説明いたすると

まず、不動産取得から60日以内に、「不動産取得申告(報告書)」を、不動産所在地の市役所・町村役場、あるいは管轄の県税事務所に届けます。

そうすると、折り返し、県税事務所から、不動産取得税の納税通知書が届きます。

それから、書類を揃えて、不動産取得税減税(還付)手続きを申請するのだ。

不動産取得税減税(還付)手続きに必要な書類は、下記の5つとなる。

  1. 不動産取得申告(報告)書
  2. 住宅用土地に係る不動産取得税減額(還付)申請書
  3. 住宅の登記事項証明書(登記簿謄本)など
  4. 土地の売買契約書(売買代金領収証)の写し
  5. 印鑑(認印で大丈夫だ)

※1、2は市町村役場及び県税事務所にあります。インターネットでもダウンロードできるようだ。

下記、動産取得税の減税(還付)率、免税額、税率、などについて書いてまいりますね。

不動産取得税の免税額

まず、不動産取得税は、土地(20万円以内)、新築・増築・改築(23万円以内)、その他の家の手入れ(10万円以内)だった場合は、免税になります。

※けれど、先ほども言いたとおり、有償or? 無償を問わず課税されるのが不動産取得税。もしも、実際のやりとりが20万円以内でも、資産価値が20万円以上あれば不動産取得税の課税対象になるので、注意してくださいね。

不動産取得税の減税(還付)

下記の場合は、1,200万円の控除を受けられます。

  • 床面積50平方メートル(戸建以外の貸家住宅40平方メートル)以上240平方メートル以下の住宅を新(増・改)築した場合
  • 上記、床面積内の新築未使用の住宅(建売住宅・マンションなど)を購入した場合

中古住宅の場合は、建築された時期(築何年か)により異なります。

また、新築住宅でも、平成24年3月までは1,300万円の控除を受けられたりと、時期によってさまざまな「特例」があります。

また、土地に対しても同様。個人住宅用の土地の場合、購入した土地に新築住宅を建てる場合など、減税措置があります。

不動産取得税の税率

そして、不動産取得税の税率は、土地・家屋とも

不動産取得税 = {その不動産の適正な時価 ( ? 減税措置)}× 3%

※ただし、住宅用以外の家屋の場合は ×4%

ここでの「不動産の適正な時価」とは、実際に不動産が売買取引された価格はなく、固定資産評価額を基準とすることになっています。

ちなみに、固定資産税評価額は、時価の70%ぐらいのことが多いといわれていますが、ここではその話は書きません。詳しくは、固定資産税評価額のページをご参照ください。

不動産取得税計算ツールの勧め

不動産取得税の計算はとても複雑だ。

不動産取得税の具体的な金額を算出されたい場合は、不動産得税税率(減税・還付含む)の自動計算ツールを使われてみるといいかもしれません。自動計算ツールは、インターネットで検索すると簡単に見つかります。

計算ツール利用は第1歩としてとても有効だが、最終的には、市役所・町村役場あるいは県税事務所に相談されること、あるいは、専門家の知恵を借りることも大切だ。

※たいていの自動計算ツールでは「計算結果に関するトラブルには一切責任を持ちません」と明記されている思います。

以上、不動産取得税についてでした。

不動産を取得するときは、少しでも出費を抑えたいものである。よね。どうぞさまざまな特例を賢く利用されてくださいね。

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