税金

固定資産税評価額を日本一詳しく解説していきます

固定資産評価額について

賃貸住宅に住んでいる人が払うのが家賃。もちろん、払う相手は大家さんです。そして、家やマンションや土地を持っている人にとって払う家賃が、固定資産税です。要するに、不動産を所有していると固定資産税という税金を市町村(東京23区は都)に払わなければならないのです。

そして、その固定資産税を計算する基になっているのが、固定資産評価額です。

  • 固定資産税評価額は3年に1回定められる
  • 固定資産税評価の対象になる固定資産は、主に土地と家屋

その他にも船舶(自家用クルーザー)も固定資産評価の対象になります。ただし、5年で償却されるものと考えられ、6年目からは固定資産からは除外されます。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、土地・家屋への徴税額(固定資産税)を決める尺度で、市町村(東京都は23区)が決めている公的価格です。固定資産税評価額は実際の不動産売買価格とは全く関係ありません。

土地の固定資産税評価額は、実際の不動産売買価格より安いことが多く、国土交通省の年に1回定める土地の公的価格、地価公示価格(公示地価)の70%を目処に計算されます。なぜ、70%かと言いますと、固定資産税評価額が3年に1回なので、土地の価格変動により所有者(納税者)の不利益にならないようにするためです。

そして、地価公示価格(公示地価)のおよそ70%に計算されるには、もうひとつ理由があります。

固定資産評価は、あくまでも徴税のための簡便法。実のところ結構大まかなのです。なので、その大まかさゆえに不当に高い評価額(つまりは徴税額)になってしまうケースを予防する措置として70%になっているのです。

割高になってしまう可能性がある場合

集合住宅

例えば、マンションなどの集合住宅。(マンションなどの集合住宅の購入を検討中の方は注意してください)

固定資産税評価額は、おなじマンション内では、面積に応じて計算されています。日当たりが悪くても、フロアが何階でも関係ありません。中古マンションでも新築マンションでも、固定資産評価額はあまり変わらない場合もあります。

固定資産税は、その場を所有する限り毎年徴税されるお金です。不動産売買と違って1回だけのことではないので、購入するマンションが長い目でみて割高にならないよう、そのマンションの固定資産税評価額を調べてみるといいかもいいかもしれません。

※固定資産税評価額は、市町村の税務課(東京都23区は都税事務所)で固定資産課税台帳を閲覧すればわかります。ただし、市町村によっては、所有者本人及び本人の委任状のある人しか閲覧できない場合もあります。(平成15年より、所有者だけでなく、その土地及び家屋の賃借人も閲覧できるようになりました。)

建物

建物については、基準年(例えば平成24年)にその建物を新築したときの価格(建ってからの年数分割り引いたもの)が、現在の建物の固定資産税評価額になります。なので、年数が経つと減額するというのが一般的な心情ですが、もしも当時よりも今のほうが建築費が高騰していれば、建物の固定資産評価額が減額しない場合もあります。

その建物を売買するなら嬉しいかもしれませんが、自分が所有しているときの徴税額となると、心情は微妙です。ただし、増改築したりしない限り、おなじ建物の固定資産評価額が前回基準時より値上がりした場合は、値上がり分は免除になるという、救済措置があります。

固定資産税評価額に基づく固定資産税ですが、建物新築3年間は減税措置があったり、土地及び建物の面積や使用目的により税率が異なったりと仕組みがとても複雑です。

不動産売買をするときは、自分で判断せず、市役所や専門家に相談してみることをお勧めいたします。

豆知識のコーナー

みなさんが日本史の授業で学んだように、土地に課税するという制度はかなり古くからありました。

豊臣秀吉の太閤検地、18世紀(江戸時代)の徳川吉宗による享保検地。いずれも、年貢(地租)という税金を徴税するための、土地測量です。明治維新後の明治政府も、土地に課税するという考え方は踏襲されました。

その後の廃藩置県により、徴税者は藩から県に、年貢から地租になったりしたものの、根本原理は秀吉のときと同じです。そして、「固定資産税」という名称が誕生したのは戦後、昭和22年(1947年)に土地台帳法が制定されたときでした。しかし、この時点では納税先は県でした。

どうして現在のように、東京23区以外は市町村の歳入となることになったかと言いますと、実はダグラス・マッカーサーを総司令官としたGHQが大きく関係しています。

日本の税制を整備することを目的に、1949年、GHQ要請で日本税制使節団(シャウプ使節団)が結成されました。その日本税制使節団によって、それぞれの自治体の地方自治を拡大するために、いくつかの勧告(通称、シャウプ勧告と呼ばれています)がされました。
そのシャウプ勧告により、現在の固定資産税の制度ができたのです。そのときの税制が今日も伝わっているということです。

 

ちなみに、固定資産税評価額は、下記、税徴収の計算基準にも利用されています。

  • 都市計画税:市街地だったり、向こう10年間のうちに市街地にすべく開発する土地にかかる市町村税
  • 不動産取得税:不動産を新たに取得した際にかかる、都道府県税
  • 登録免許税:不動産や船舶の登記の際に、国税庁に納める税金
  • 相続税:建物を相続及び贈与される際に、国税庁に納める税金(土地については路線価を基準にする)

以上、固定資産税評価額及び固定資産税のお話でした。

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