編集長が教えます!!Q&A

固定資産税評価額を日本一詳しく解説してください

賃貸住宅に住んでいる人が払うのが家賃。

もちろん、払う相手は大家さんだね。

そして、家やマンションや土地を持っている人にとっては払う家賃が、固定資産税。

要するに、不動産を所有していると固定資産税という税金を市町村(東京23区は都)に払わなければならないんだね。

で、その固定資産税を計算する基になっているのが、固定資産評価額なんだ。

  • 固定資産税評価額は3年に1回定められます。
  • 固定資産税評価の対象になる固定資産は、主に土地と家屋だ。

あ!船舶(自家用クルーザー)も固定資産評価の対象になりますよ!

ただし、5年で償却されるものと考えられ、6年目からは固定資産からは除外されます。

さて、固定資産税評価額。

固定資産税評価額は、土地・家屋への徴税額(固定資産税)を決める尺度で、市町村(東京都は23区)が決めている公的価格。

固定資産税評価額は実際の不動産売買価格とは全く関係ありません。

土地の固定資産税評価額は、実際の不動産売買価格より安いことが多い。

固定資産税評価額は、国土交通省の年に1回定める土地の公的価格、地価公示価格(公示地価)の70%を目処に計算されます。

なぜ、70%かというと、固定資産税評価額が3年に1回なので、土地の価格変動により所有者(納税者)の不利益にならないようにするためだ。

そして、地価公示価格(公示地価)のおよそ70%に計算されるには、もうひとつ理由があります。

固定資産評価は、飽くまでも徴税のための簡便法。実のところ、けっこう、おおざっぱだったりする。

だので、そのおおざっぱさゆえに、不当に高い評価額(つまりは徴税額)になってしまうケースを予防する措置として70%になっているのだ。

ここで、固定資産税が割高になってしまう可能性がある例をひとつあげますね。

例えば、マンションなどの集合住宅。(マンションなどの集合住宅の購入を検討中の方は注意してください!)

固定資産税評価額は、おなじマンション内では、面積に応じて計算されています。

日当たりが悪くても、フロアが何階でも関係ありません。中古マンションでも新築マンションでも、固定資産評価額はあまり変わらない場合もあります。

固定資産税は、その場を所有する限り、毎年、徴税されるお金だ。

不動産売買と違って1回だけのことではないので、購入するマンションが長い目でみて割高にならないよう、そのマンションの固定資産税評価額を調べてみるといいかもいいかもしれませんね。

※固定資産税評価額は、市町村の税務課(東京都23区は都税事務所)で固定資産課税台帳を閲覧すればわかります。ただし、市町村によっては、所有者本人及び本人の委任状のある人しか閲覧できない場合もあります。(平成15年より、所有者だけでなく、その土地及び家屋の賃借人も閲覧できるようになりました。)

一方、建物の固定資産評価額。

建物については、基準年(例えば平成24年)にその建物を新築したときの価格(建ってからの年数分割り引いたもの)が、現在の建物の固定資産税評価額になります。

だので、年数が建つと減額するというのが一般的な心情だが、もしも当時よりも今のほうが建築費が高騰していれば、建物の固定資産評価額が減額しない場合もあります。
うーん、その建物を売買するなら嬉しいかもしれませんが、自分が所有しているときの徴税額となると、心情は微妙なところだよね。

ただし、増改築したりしない限り、おなじ建物の固定資産評価額が前回基準時より値上がりした場合は、値上がり分は免除になるという、救済措置があります。

固定資産税評価額に基づく固定資産税だが、建物新築3年間は減税措置があったり、土地及び建物の面積や使用目的により、税率が異なったり、仕組みがとても複雑だ。

不動産売買をするときは、自分で判断せず、市役所や専門家に相談してみることをお勧めいたする。

豆知識のコーナー

固定資産税評価額についての、歴史の授業だ☆
みなさんが日本史の授業で学んだように(覚えていますか?)、土地に課税するという制度はかなり古くからありた。

豊臣秀吉の太閤検地、18世紀(江戸時代)の徳川吉宗による享保検地。いずれも、年貢(地租)という税金を徴税するための、土地測量だね。明治維新後の明治政府も、土地に課税するという考え方は踏襲された。廃藩置県により、徴税者は、藩から県になったり、年貢から地租になったりしたものの、根本原理は秀吉のときと同じだ。
そして、「固定資産税」という名称が誕生したのは、戦後、昭和22年(1947年)に土地台帳法が制定されたときでした。が、この時点では、納税先は県。
どうして、現在のように、東京23区以外は市町村の歳入となることになったかというと、実は、ダグラス・マッカーサーを総司令官としたGHQが大きく関係している。
日本の税制を整備することを目的に、GHQ要請で日本税制使節団(シャウプ使節団)が結成されたのだ。1949年のことでした。その日本税制使節団によって、それぞれの自治体の地方自治を拡大するために、いくつかの勧告(通称、シャウプ勧告と呼ばれています)がされた。
そのシャウプ勧告により、現在の固定資産税の制度ができたのだ。そのときの税制が今日も伝わっているのだね。

ちなみに、固定資産税評価額は、下記、税徴収の計算基準にも利用されています。

  • 都市計画税:市街地だったり、向こう10年間のうちに市街地にすべく開発する土地にかかる市町村税
  • 不動産取得税:不動産を新たに取得した際にかかる、都道府県税
  • 登録免許税:不動産や船舶の登記の際に、国税庁に納める税金
  • 相続税:建物を相続及び贈与される際に、国税庁に納める税金(土地については路線価を基準にする)

以上、固定資産税評価額及び固定資産税のお話でした。

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