譲渡所得を計算するために必要な減価償却費の計算方法

不動産を売却して利益が出た場合には、所得税などの税金を支払うことが必要になります。税金を支払う必要があるかどうかは自分で計算する必要があり、その際の一番の難関が減価償却費の計算です。減価償却費とはどのようなもので、どうやって計算すればよいのかを解説します。

不動産売却をしたら譲渡所得を計算することが必要

不動産売却によって得る利益を「譲渡所得」といいます。不動産売却によって利益が得られるとは限りませんが、譲渡所得を得ることができた場合には、税金を支払うために確定申告をする義務があります。

支払うべき税金の金額は

と計算しますが、譲渡所得がプラスであっても課税譲渡所得金額がマイナスになるため税金がかからない、ということがあります。しかし、譲渡所得がプラスであれば確定申告をする義務があることに変わりはありません。

何故なら、一定の要件を満たせば特別控除を受けることができるマイホームを売却した場合なども、特別控除を受けるためには結局、確定申告をする必要があるためです。

譲渡所得の計算方法

なお、減価償却費は、譲渡所得を計算するうえで最も難解で影響がある数字です。減価償却を理解しなければ譲渡所得は計算することはできません。

たとえば、取得にかかった費用が1,000万円の不動産を900万円で売却して譲渡費用が100万円かかったとします。この場合、200万円の赤字が出たように思えますが、減価償却費が300万円ならば譲渡所得は100万円のプラスという計算になるのです。

減価償却とは

建物や機械装置、自動車などは、一般的には月日が経つにつれて価値が下がっていきます。いずれ価値がなくなる資産を、減価償却資産といいます。ただ、取得したときにその価値のすべてを失うわけではありません。そのため、会計上は使用可能な期間の全体を通じて、段階的に価値を失っていくものとして処理されます。この段階的に価値を落としていく手続が減価償却です。

減価償却では、減価償却資産の使用可能な期間が重要になります。長く使用可能であればゆるやかに減価償却が行われ、短い期間だけしか使用できなければ急激な減価償却を行なうことになるからです。そのため、財務省令で減価償却資産の種類ごとに使用可能な期間が定められており、この期間を法定耐用年数といいます。

ちなみに、土地や月日が経っても価値が落ちない骨董品は減価償却ではありません。

2種類ある計算方法

減価償却費の計算方法には、定額法と定率法の2種類あります。

定額法を用いた場合の減価償却費の計算方法は、その不動産が事業用かそうでないか、いつ取得したものかによって異なります。

非事業用の建物

非事業用の建物の減価償却費は

で算出します。

たとえば、木造のマイホームの建物部分の価格が2,000万円だとした場合、償却率は0.031ですから20年後に売却をすれば、減価償却費は1,240万円になるという計算です。このマイホームを、土地を合せて4,000万円で購入して3,000万円で売却した場合には、譲渡費用が240万円以上にならない限り確定申告が必要になります。

確定申告の要否を判断するためには、減価償却費の計算が重要であることがわかるでしょう。

事業用の建物

事業用の建物の場合、平成19年4月1日以降に取得したものかどうかによって計算方法が変わります。それ以降の取得の場合には、毎年の減価償却費は、取得にかかった費用に償却率をかけた金額です。不動産売却時には、譲渡所得を減価償却費の累計を用いて譲渡所得を計算する結果になります。

事業用の場合、毎年の減価償却費は節税に利用できます。

法定耐用年数と償却率

建物の耐用年数と償却率は、建物の構造または種類、細目に応じて財務省令によって定められています。

たとえば

耐用年数

となっています。償却率は、1を耐用年数で割った数値と近い値です。

また、建物を事業に使わなかった場合には傷みが少ないと考えられるので耐用年数を1.5倍として考え、それに対応した償却率を用いることになります。

耐用年数を経過すれば価値がなくなるというのが減価償却の考え方ですが、現実には減価償却が終わった古い建物にも価値があり、中古建物として売買の対象になっています。そこで、中古建物を取得した場合には法定耐用年数を修正する計算式で算出した数字を残存耐用年数とすることが可能です。

具体的には、法定耐用年数の一部を経過した建物の残存耐用年数は

と計算します。法定耐用年数の全てを経過した場合の残存耐用年数は、法定耐用年数の20％です。

端数は切り捨てるので、法定耐用年数22年の木造住宅を築20年で取得した場合には、残存耐用年数は4年となります。この木造住宅を築30年で取得しても同じく4年です。中古建物では、こうして計算した残存耐用年数に応じた償却率を用いて、減価償却費を計算することになります。

建物を途中から事業の用に供した場合

自宅として不動産を購入したのに転勤することになってしまい、途中から自宅を賃貸に出すことなる場合もあるでしょう。その後、自分では使わないため売りに出すという場合には、不動産売却の際の減価償却費の計算は複雑になります。

この場合、建物の価値の下落を正確に評価するために、建物を賃貸に出した時点での残存価値を計算し、そのあとから事業用の建物として減価償却していくことになります。

もっとも、自宅を賃貸に出すことになった場合には、その時点で個人事業主として開業届を出したうえで確定申告をすることになります。個人事業主としてきちんと事業用資産を管理していれば悩むことはないでしょう。

建物と土地の内訳の計算方法

個人が一戸建てやマンションなどを売買する際には、建物と土地を使用する権利とが同時に取引されることが通常ですが、減価償却資産ではない土地では減価償却はされません。そのため、譲渡所得を計算する際には売買した不動産のうち、建物についてのみ減価償却費を計算することになります。

ところが、不動産を購入した際の売買契約書には、建物と土地の総額での売買代金だけしか記載されていないことがあります。この場合、売買代金の内訳を調べることが必要です。

売買契約書に消費税の記載がある場合には、消費税額を取得時の消費税率で割ることで、建物の価格を逆算することが可能です。土地の取得に、消費税はかからないためです。

売主が個人であったり契約書にも消費税の記載がない場合には、固定資産税評価証明書の割合を手がかりにするなどの方法が考えられます。この場合には税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。

いずれにしても、不動産売却の際には消費税や減価償却の問題を回避するために、建物と土地のそれぞれについてきちんと価格を決めるべきです。

減価償却を利用すれば節税につながる

減価償却の効果は、不動産売却時に建物の価値が落ちているので、利益が大きくなるというだけではありません。事業を営んでいる場合には、建物の使用中にも、価値の低下を経費として計上することが可能です。

その結果、毎年一定額ずつ損をしていって、売却時に損の累計額分の得をすることで全体として損得が一致するという計算になります。これをうまく利用すれば、節税をすることが可能です。

たとえば、ワンルームマンションを賃貸して年間100万円の賃料収入を得ていたとします。この場合、ワンルームマンションの減価償却費が毎年20万円ならば、この20万円を経費とすることができるのです。

減価償却費を経費にできるのは、その不動産を賃貸に出している場合だけではありません。個人事業主が所有する不動産を事務所として利用している場合にも、減価償却費を経費にすることができます。

減価償却費を経費として計上するためには事業を営んでいる必要がありますが、不動産経営などの事業は会社員や公務員と兼業することが可能です。自宅の一部を賃貸する賃貸併用住宅のメリットは賃料収入だけでなく、賃貸用部分の建物の建築費を減価償却して経費として計上できることにもあります。

減価償却の考え方を理解しておくことが重要

減価償却費の計算式は単純ですが、実際に計算を行なうには専門的な知識が必要になることがあります。そのため、不動産売却をした年の確定申告を自分で行なうことはハードルが高いかもしれません。それでも、大まかな減価償却費の計算ができれば、不動産売却の際に確定申告をする義務があるかどうかを判断することが可能です。

また、減価償却をうまく利用することで、節税につなげることもできます。不動産売却に限らず、不動産を扱う際には減価償却の考え方を理解することが重要と言えるでしょう。