活用していない土地をただ保有しているだけでは、毎年税金が課税され大きな負担となってしまいます。したがって、使わない土地は売却してしまうのもひとつの手です。ただし、土地を売却する際にも税金はかかってきます。

そこで、土地売却の際には一体いくら課税されるのか、税金を払うときに注意すべきポイントは何かといった問題について解説をしていきます。

土地を所有しているだけで支払わなければならない税金

まず、土地を所有し続けた場合、どの程度税金を払わなければならないかを見ていきましょう。

固定資産税と都市計画税は土地所有だけで払わなければならない

固有資産税と都市計画税

たとえば、評価額1億円の土地を更地で所有していたとします。するとそこに、固定資産税と都市計画税がかかってきます。固定資産税は不動産を所有している全員に課される税ですが、都市計画税は都市計画法が指定する「市街化区域」内に土地や家屋を所有している人のみに課される税です。どちらも原則として毎年1月1日現在の所有者へ4~6月頃に自治体から納税通知書が送られてきます。

税率は固定資産税が土地の評価額の1.4%、都市計画税は自治体によっても異なりますが、上限は評価額の0.3%です。

つまり、評価額1億円の土地を何もしないでただ所有し続けていると、毎年最大で170万円の税金をとられ続けることになるのです。ただし、その土地に建物を建てると課税される額は一気に減少します。

自宅やマンションなどを建てて住宅用地として使用すると、住宅一戸につき200平方メートル以内なら固定資産税は更地の6分の1に、都市計画税は3分の1にそれぞれ減額されます。

200平方メートルを越えた部分に関しても固定資産税は更地の3分の1、都市計画税は3分の2に減額されます。しかし、目的があって土地を購入したのならよいのですが、相続によって突然土地の所有者になったなどといった場合は、自宅を建てる気もマンション経営をする気もなくて困ってしまうといったケースも出てきます。

そういうときには土地売却という選択肢についても検討する必要があります。

ただし、空き家等対策の推進に関する特別措置法が施行され、以下のように管理状態が不十分な空き家は「特定空き家」として指定されます。

  • 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

この特定空き家となると固定資産税、都市計画税の減税措置は解除されますので注意が必要となります。

関連記事:【都市計画税についてプロが解説!】

土地売却時における課税額は所有している年数によって変わってくる

活用する予定のない土地を所有していても固定資産税や都市計画税が課税され続けるだけです。そこで売却という選択肢を考えるわけですが、問題は売却の際にも税金がかかってくるという点です。

土地売却の際にも税金がかかる

譲渡所得税

土地売却の際にはそれによって得た利益に対して所得税と住民税が課税されます。さらに、2037年(令和19年)までは東日本大震災からの復興を目的として復興特別所得税が所得税に2.1%加算されます。土地売却時の利益にかかる所得税・住民税・復興特別所得税を合算して譲渡所得税と呼びます。譲渡所得税は給与所得など他の所得とは切り離して税額を計算する分離課税方式で、これらの税率がいくらになるかはその所有していた期間によって異なってきます。

もし、その土地を所有してから5年以内に売却をすると所得税は30%に、住民税は9%になります。それに対して、5年以上経過してから売却すると、所得税は15%、住民税は5%です。

ちなみに、所有期間は売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されます。

これを1億円の土地売却に当てはめてみると

所有してから5年以内の場合(短期譲渡所得)
所得税が3,000万円、住民税が900万円、復興特別所得税は「3,000万円×2.1%」で61万円

となり、合計して譲渡所得税額は3,961万円です。それに対して

所有して5年が過ぎてから売却(長期譲渡所得)
所得税が1,500万円、住民税が500万円、復興特別所得税が「1,500万円×2.1%」で31万5,000円

になります。合計して譲渡所得税額は2,031万5,000円です。

こうして比較してみると、所有した土地は短期間で売却すると5年以上所有していた場合に比べて大きな損失になってしまうことがわかります。

これは、元々減税措置が住宅を住むために使われるのであって、投資等の節税に使われるのを防ぐために所有年数の措置が考えられています。

課税対象は売却額ではなく売却によって得た利益

土地売却に伴う税金について考える際気をつけなければならないのは、税金がかかる譲渡所得とは売却額そのものではなく、あくまでも売却によって得た利益だという点です。

課税対象は売却益

譲渡所得の計算方法

譲渡所得=譲渡価額(売却金額)-取得費(購入金額+購入時の諸費用)-売却費用(仲介手数料など)

たとえば、9,000万円で購入した土地を1億円で売却し、不動産会社に仲介手数料として300万円を支払ったとすると、得られる利益は700万円だけです。この場合はその700万円に税金がかかってくることになります。したがって、もし売却額よりも購入額のほうが高い場合には税金を払う必要はありません。

それでは自分が購入した土地ではなく、相続で得た土地はどうでしょうか。

被相続人がその土地を取得した時の購入金額や諸費用がわかれば良いのですが、代々受け継いでいる土地で購入金額がわからない場合や、購入金額を証明できる資料がない場合もあるでしょう。このような場合には、売却した金額の5%を取得費として計算することができ、これを概算取得費といいます。

しかし、売却額1億円の土地の5%である500万円を概算取得費として、不動産会社への仲介手数料300万円を差し引くと、残り9,200万円に税金がかかることになります。実際の購入金額がわからない場合、利益が大きくなるため譲渡所得税の負担が大きくなってしまう可能性があるのです。

この場合は売却した時期が大きなポイントになります。相続税の申告期限から3年以内に土地を売却した場合は相続税額のうち一定金額を購入費(取得費)に相当する経費として上乗せできるのです。これを取得費加算の特例といいます。
参考:国税庁 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

ただし相続税を支払った人だけが利用できる特例であり、相続税の申告期限から3年を過ぎると相続税をいくら払っていても対象ではなくなるので注意が必要です。

なお、相続した土地の所有期間は、被相続人が相続する前から所有していた期間がそのまま引き継がれます。そのため相続して1年ほどで売却したとしても、売却した年の1月1日時点で被相続人の取得日から5年以上経っていれば長期譲渡所得と見なされるので税率は軽くなります。

土地を売却しても税金が控除されるケース

土地を売却すれば生じた利益に対して税金がかかりますが、実はこれにも例外があります。たとえば、マイホームの建っている土地や相続した親の家を売却した場合、公共団体へ土地を売却した場合など、一定の要件に該当すれば税金が控除されるケースがあるのです。

3,000万円の特別控除の特例

自分の住んでいるマイホーム(居住用住宅)やその敷地を売った時は、所有期間の長短関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

例えば自分の家を売却して4,000万円の利益が出ても、この特例を利用すればそこから3,000万円を引いた1,000万円だけが課税対象になるのです。特別控除額は譲渡所得の金額が限度となるため、もし利益が3,000万円に満たない場合は税金がかからなくなります。

なお、売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係でないことや、以前に住んでいた住宅の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなど、適用を受ける為の要件に該当する必要があります。
参考:国税庁 マイホームを売ったときの特例

所有期間が10年を超える場合の軽減税率

マイホームを売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていた場合は、譲渡所得にかかる税率が低くなります。この特例は「3,000万円の特別控除の特例」と併用することができます。

課税長期譲渡所得金額 所得税 復興特別所得税 住民税
6,000万円までの部分 10% 0.21% 4%
合計14.21%
6,000万円を超える部分 15% 0.315% 5%
合計20.315%

3,000万円の特別控除を差し引いた上で、さらに残りの譲渡所得金額も6,000万円以下の部分については6.105%税率が軽減されるので、適用要件を満たせば大きな節税になります。
参考:国税庁 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

買い換えの特例

マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年の間に新たにマイホームを購入した(買い換えを行った)場合は、売却時の譲渡所得に発生する税金を、新たに購入したマイホームを将来売却する時まで繰り延べることができます。

新居の購入金額と譲渡所得税の支払いが大きな負担になる場合、その負担を軽減できる特例ですが、あくまで課税を先送りにする特例のため、譲渡益が非課税になるわけではありません。

売却による利益(譲渡所得)より新居の購入額の方が高い場合は税金の全額が繰り延べられ、新居の購入額の方が低い場合は差額分に対して税金が発生します。
参考:国税庁 特定のマイホームを買い換えたときの特例

なお、買い換えの特例は3,000万円の特別控除の特例や軽減税率の特例とは併用できません。新居の購入時に住宅ローン控除の利用を検討している場合も、売却物件の譲渡所得に対する上記の特例はいずれも住宅ローン控除との併用ができませんので注意しましょう。

相続した居住用住宅(空き家)を売却した場合の特例

相続開始直前まで被相続人が住んでいた居住用住宅を2016年(平成28年)4月1日から2023年(令和5年)12月31日までの間に相続人が売却した場合、一定の要件に該当すれば譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除することができます。

要件は1981年(昭和56年)5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記の建物ではないことなどがありますが、相続財産の取得費加算の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けている場合は利用できません。
参考:国税庁 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

2009年(平成21年)または2010年(平成22年)に取得した土地等を売却した場合の1,000万円の特別控除

個人が2009年(平成21年)に取得した国内にある土地または土地の上に存する権利(以下「土地等」)を2015年(平成27年)以降に売却した場合、または2010年(平成22年)に取得した土地等を2016年(平成28年)以降に売却した場合には、その譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができます。譲渡所得が1,000万円に満たない場合は、譲渡所得の金額が控除額になります。

ただし、親子や夫婦など特別な間柄にある人から取得した土地等ではないことや、相続や贈与による取得ではないことなどの要件があります。
参考:国税庁 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

公共事業のために土地建物を売却した場合の特例

土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために土地建物を売却した場合には、譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除の特例が受けられます。

この特例の適用を受けるためには次の要件全てに該当することが必要です。

  • 売却した土地建物が固定資産であること
  • その年に公共事業のために売却した資産の全部について、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受けていないこと
  • 最初に買取等の申し出があった日から6か月以内に売却していること
  • 公共事業の施行者から最初に買取等の申し出を受けた人(本人が亡くなった場合は相続した人)が売却していること

同じ公共事業で2年以上にまたがって売却を行う場合、この特別控除の特例は最初の年だけしか受けられません。
参考:国税庁 収用等により土地建物を売ったときの特例

特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合の特例

国や地方の公共団体が行う土地区画整理事業や市街地再開発事業などのために土地を売却した場合は、譲渡所得から2,000万円までの特別控除の特例が受けられます。

この特別控除の特例も、同一の事業で2年以上にまたがって売却を行う場合は最初の年だけしか受けられません。
参考:国税庁 《特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係

特定住宅地造成事業などのために土地を売却した場合の特例

地方公共団体や地方住宅供給公社、航空会社などが行う特定の住宅建設や住宅地造成事業のために土地を売却した場合は、譲渡所得から1,500万円までの特別控除の特例が受けられます。

この特別控除の特例も、同一の事業で2年以上にまたがって売却を行う場合は最初の年だけしか受けられません。
参考:国税庁 《特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係

農地保有の合理化などのために土地を売却した場合の特例

農業担い手への譲渡を促すため、農地を農業委員会のあっせん等により売却した場合には譲渡所得税に特別控除の特例が設けられています。国内農業の強化や維持は食料自給率などにもかかわるので、売却後も農地を継続できるような場合は税制面の優遇があるのです。政策促進の観点とその強制力の度合いにより、控除額は異なります。

800万円 

農業経営基盤強化促進法に基づく農用地利用集積計画、農業委員会のあっせん等により農用地区域内の農地を譲渡した場合や、農用地区域内の農地を農地中間管理機構に譲渡した場合、譲渡所得から800万円の特別控除を受けられます。

1,500万円 

農業経営基盤強化促進法に基づき市町村長が通知する農地中間管理機構との買入協議により、農用地区域内の農地を農地中間管理機構に譲渡した場合、譲渡所得から1,500万円の特別控除を受けられます。

買入協議とは、農地所有者が農業委員会に売却のあっせんを申し出た後、農業委員会から要請された自治体が買入の可否を協議することです。買入となった場合は農地中間管理機構に一旦譲渡され、その後認定農業者へ譲渡されます。

2,000万円 

農業経営基盤強化促進法に基づく農用地利用規約に基づき農用地区域内の農地を農地中間管理機構に譲渡した場合、譲渡所得から2,000万円の特別控除を受けられます。

対象面積など条件は各自治体によって異なりますので、詳細は役所や農業委員会に確認してください。

参考:農水省 農地を売った場合の税金

土地売却後は確定申告が必要

土地を売却して利益が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。その際、特別控除によって税金を払う必要がなくなる場合でも手続きは必要です。なぜなら、確定申告を行って初めて控除が認められるからです。くれぐれも確定申告を忘れないようにしましょう。

譲渡所得の特別控除を受けるには一定の条件を満たしていなければなりません。そのため、売却の際にはその特例の条件に当てはまるのか、税務署や税理士などの専門家に相談するのが賢明です。

要注意!うっかり忘れやすい3種類の税金

土地売却に伴う税金は所得税・住民税・復興特別所得税の3つだと一般的には思われがちです。しかし、実際にはそこに消費税・登録免許税・印紙税の3つが加算される場合があります。

その存在を忘れたまま土地売却を行ってしまうと、当初に想定していたよりも得られる利益が少なかったということになってしまいます。そのため、これらの税金についてもいくら払わなければならないのかあらかじめ検討しておくことが大切です。

消費税・登録免許税・印紙税の存在を忘れて売却しないように注意

消費税

土地売却だけであれば消費税はかかりません。消費税は消費されるものに対してかかる税金なので、目減りすることのない土地はその対象にはならないというわけです。

一方、土地に建物が付いている場合、売主が個人として売却する限りにおいてはやはり非課税となりますが、事業者がビジネスとして売却する際には消費税がかかることになります。

とはいえ、土地売却でも司法書士への登記の依頼の手数料や仲介手数料などにも消費税はかかってきますので注意は必要です。

登録免許税

登録免許税とは、売買や相続によって名義が変わった際、それを登記申請する場合に発生する税金です。したがって、この税金は土地の売買だけでなく、国家試験の免許の登録・著作権の登録・法人の登記などさまざまな場面で課税されることになります。

不動産売却の際に住宅ローンが残っている場合は抵当権の抹消登記を行う必要があります。

抵当権抹消登記には、不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。土地は1筆で1,000円なので、分筆されている土地の場合2筆であれば2,000円となります。マンションの場合は土地と建物の2件でカウントされるため2,000円です。

不動産売買で名義変更を行う所有権移転登記については、新たな所有者となる買主が負担するのが一般的です。その税額は原則として下記の計算式で求めることができます。

登録免許税額=不動産の固定資産税評価額×税率

登録免許税の税率は登記の種類ごとに異なり、現在は税率の軽減措置が設けられているため負担が軽くなっています。

所有権移転登記 本則税率 軽減税率
土地 2.0% 1.5%
(適用期限:2023年3月31日まで)
住宅用家屋(※) 2.0% 0.3%
(適用期限:2024年3月31日まで)

※住宅用家屋について、一定の耐震基準に適応している家屋または昭和57年1月1日以後に建築された家屋が適応対象です。なお、特定認定長期優良住宅などの特定の住宅用家屋の場合は、さらに税率が軽減されます。

登記費用は不動産の引き渡し時に支払うことになります。不動産登記には専門的な知識が必要で複雑かつ重要なため、司法書士に依頼することをおすすめします。司法書士への報酬には消費税がかかります。

印紙税

売買契約成立時、売買契約書に印紙を貼付し消印することで納める税金で、これは法的効力を背景にして取引を行った場合に発生する法律使用料のようなものです。

契約書の原本を売主と買主それぞれ1通ずつ保管するために印紙が2枚必要なので、双方が支払いを負担します。片方が原本、片方が写しを保管すれば印紙は1枚で済みますが、トラブルを防ぐために双方が原本を保管することが望ましいです。

課税額は取引額に応じて変わり、現在は2024年(令和6年)3月31日までに作成された売買契約書に関しては軽減税率が適用されています。もし貼っていないと脱税行為とみなされ、過怠税として額面の3倍の金額を支払わなくてはならなくなるので貼り忘れに注意してください。

売買契約金額 軽減税率 本則税率
10万円を超え50万円以下 200円 400円
50万円を超え100万円以下 500円 1千円
100万円を超え500万円以下 1千円 2千円
500万円を超え1千万円以下 5千円 1万円
1千万円を超え5千万円以下 1万円 2万円
5千万円を超え1億円以下 3万円 6万円
1億円を超え5億円以下 6万円 10万円
5億円を超え10億円以下 16万円 20万円
10億円を超え50億円以下 32万円 40万円
50億円を超えるもの 48万円 60万円

建物付き土地売却の際の課税額算出には減価償却の加味が必要

土地売却に伴う必要経費としては「土地の購入費」「土地売却の際に支払った仲介手数料」「売主が負担した印紙税」「土地を売却するために行った建物の取り壊し費用」などといったものが挙げられます。

土地売却にかかわる税額を知るためには、それらすべての必要経費を正確に把握しなければなりません。そのうえで、純粋な利益額を算出して初めて課税額を求めることができるのです。

しかし、建物ごと土地を売却する際にはそれらに加えて減価償却の問題が絡んできます。減価償却とは、建物などの資産は時間の経過とともに価値が下がってくるという考えに基づき、現在の価値を割り出すために考案された算出方法です。

課税の際には減価償却費がいくらになるかが問題になるため、3,000万円で購入した家を2,000万円で売却したとしても、赤字だから税金を払わなくてよいとは必ずしもならないのです。

仮に、減価償却によって現在の家の価値が1,000万円と判断されると2,000万円で売却することで1,000万円の利益が出たと見なされます。すると、そのほかの必要経費を差し引いたうえでそこに譲渡所得税がかかってくるのです。

減価償却費がいくらになるかに関しては家屋の建築方式や使用目的、使用年数などによって変わってきます。計算方法が分からないという人は税務署などで尋ねてみるのがよいでしょう。下記の記事も参考にしてみてください。

関連記事:【不動産売却時にかかる税金の計算方法、支払時期を解説】

土地と税金の関係を理解して賢い土地売却を目指そう

土地を売却する際には所得税や住民税・復興特別所得税・登録免許税・印紙税といった具合に、何種類もの税金がかかってきます。しかも、同じ土地でも所有期間の年数や使用用途など売却状況によって課税額は変わってくるのです。

さらに、うっかり税金を支払うのを忘れていると高い追徴金を徴収されることになります。不要な損失を被らないためにも土地と税金の関係をしっかりと理解し、賢い土地売却を目指していきましょう。