固都税とは？所有不動産にかかる税金を徹底解説

不動産を所有しているとかかる費用に固都税があります。マイホームを持つことを考えているならば、固都税は必ず必要になる経費として頭に入れておかなければいけません。固都税の納税通知は役所から送られてきますが、実際にどんな税金で、税額はどのように決められるのか、実は詳しく知らないという人もいるのではないでしょうか。そこで、今回は固都税について詳しく説明します。

不動産にかかる固都税とは？

そもそも固都税がなにかというと、固定資産税と都市計画税を合わせて省略した言葉です。市町村から届く納税通知書に一緒に記載されているため、略して固都税と呼ばれます。不動産を所有していれば固定資産税は必ずかかってくる地方税（市町村税）です。ただし、東京23区は特例になっており、都が課税して都に支払う税金になっています。

都市計画税については、すべての不動産に課されるというわけではありません。都市計画税は、都市計画法によって土地区画整理事業や都市計画事業が進められている市街化区域内の土地だけに課される税金です。道路や下水道の整備や、公園を造るためなどに充てられます。

固定資産税と都市計画税

毎年4～6月ごろになると、納税通知書が土地や建物のある市町村の役所から所有者に送られてきます。1年分を一括で納税することができますが、年4回に分けて納めることも可能です。ただ、国民年金などの場合は6カ月分や1年分まとめて前納すると割引される制度がありますが、固都税は一括払いをしたからといって、特に割引されるというような制度はありません。

納税通知書に同封されてくる一括用または分納用の納付書を用いて、金融機関やコンビニなどで納付することができます。また、口座振替にする方法も選択できるため、納付忘れなどの間違いをなくすこともできるでしょう。

固定資産税の計算方法

固定資産税の額を算出する方法の基本

土地や建物などの不動産には固定資産税評価額が定められており、市町村の固定資産台帳に記載されています。固定資産税評価額は固定資産税を算出するときに用いられるほか、不動産登録税や不動産取得税を計算する際にも使われる金額です。土地の公的価格や家屋の時価を表すものとして国土交通省が定めており、3年に1度価格が見直されています。また、固定資産税評価額は公示価格の70%が目安です。

固定資産税の標準税率は1.4%とされていますが、必ずしも1.4%というわけではありません。あくまで標準であって、各市町村の裁量で条例を定め、自由に税率を決めることができるのです。

ただし、制限税率というものも定められているため、無制限に高い税率をかけられるという心配はなく、一定の範囲内の税率で固定資産税を算出しています。もし、実際に自分の土地や建物の固定資産税がどのくらいになるかを知りたい場合、それぞれの市町村に税率を確認する必要があります。

また、不動産の所在地によっては、固定資産税だけではなく、最高で0.3%までの都市計画税が課される場合もあるため、併せて確認しましょう。

住宅用地の課税標準の特例

固定資産税を計算する対象となるのは、基本的には土地や建物の固定資産税評価額すべてです。しかし、住宅用地として使用される土地の固定資産税については、税金の負担が軽減される特例があります。つまり、税金を計算する課税標準額が、固定資産税評価額とイコールではない場合があるのです。

小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）の場合

一般住宅用地（200平方メートルを超える部分）の場合

たとえば、所有している住宅用地が200平方メートル以下の場合で、固定資産税評価額が3000万円だったとします。課税標準の特例が適用されるため、実際には3000万円の6分の1、つまり、500万円に1.4%をかけた7万円が実際に納税する固定資産税となるのです。

なお、都市計画税についても同じように軽減され、小規模住宅用地の場合は3分の1になります。一般住宅用地に関しては3分の2です。ただ、この特例は住宅用地にのみ対応しているため、建物が存在しない土地だけの不動産には適用されません。

また、空家問題への対策として、2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。この特別措置法の中で「特定空家等」だと見なされて勧告を受けた場合、住宅が建っていても特例が受けられなくなるため注意が必要です。

新築住宅の課税標準の特例

固定資産税に関する特例は、新築住宅に関しても適用されるものがあります。

120平方メートル以下の部分については、算出された固定資産税額から2分の1が減額されるのです。たとえば、新築した住宅の固定資産税標準額が1000万円だった場合、1000万円×1.4%で本来は14万円のところ、その2分の1の7万円となります。

2018年時点では、2020年3月31日までに新築された住宅が適用される範囲になっています。減額されるのがどのくらいの期間なのかも定められており、一般住宅の場合は新築後3年間です。3階建て以上の耐火構造や準耐火構造住宅なら、新築後5年間適用されます。

ただし、新築住宅の課税標準の特例を受けるためには条件があり、居住用部分が全体の2分の1以上を占める住宅でなければなりません。また、課税床面積が一戸につき50平方メートル以上、280平方メートル以下である必要もあります。なお、店舗併用住宅でも条件を満たせば新築住宅の課税標準の特例を受けることが可能です。

固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点で対象の不動産を所有している者が納税義務者です。

そのため、1年の途中、たとえば1月10日に土地や建物の売買が行われても、その年の1月1日に不動産を所有していた売主のところに納税通知書が送付されてきます。そうなると、売主はわずか10日間しか所有していなかった不動産にかかる固定資産税や都市計画税を支払わらなければならないのかと、気になるかもしれません。

確かに、固定資産税と都市計画税を実際に市町村に対して納税する手続きをするのは売主です。しかし、実際に不動産売買を行う際は、引渡日を基準にしてお互いに所有していた日数分だけ負担するように日割り計算します。そして、引渡日以降の分を買主が売主に渡すという形で精算するのが一般的です。

他にもある固定資産税の減税措置

固定資産税の減税措置としては、住宅用地の特例や新築住宅の特例のほかにも、まだいくつかあります。

そのひとつが、認定長期優良住宅の建物に対しての特例です。長期優良住宅の認定を受けることができれば、固定資産税が5年間2分の1に減税される措置が受けられることに加え、住宅ローン控除や不動産取得税での控除額など、ほかにもメリットがあります。

また、マンションのように3階以上で耐火構造、準耐火構造の建物の場合、減税措置が適用されるのは7年間です。

さらに、ほかにも耐震改修した住宅やバリアフリー改修した住宅、省エネ改修した住宅など、さまざまな仕様の住宅を対象にした減税措置もあります。

これらの減税措置は市町村に申告しなければいけない場合や、重複して受けられない場合もあるので注意が必要です。建てる住宅によってどの減税措置を受ければ最も税負担が少なくなるかが異なるため、あらかじめ自治体の窓口に問い合わせて確認しておきましょう。