編集長が教えます!不動産Q&A

市街化調整区域ってなんですか?

市街化調整区域とは市街化を抑制する区域の事を言う。

都道府県が都市計画で市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる事を言う。

この市街化調整区域は色々と制限があります。市街化調整区域での土地を購入を考える場合も気をつけなければならないなりません。

まず市街化調整区域とは、都市計画法の区域であり区域指定は都道府県知事がする。

2つ以上の都道府県にわたる場合は国土交通大臣が指定し、都市計画区域は行政区域(都道府県、市町村)にとらわれず指定できます。

区域区分の都市計画の目的とは、

無秩序な市街化を防止し計画的な市街化に発展整備させるために行います。

これには、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分する必要性があります。

市街化区域とは

既成市街地およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域の2種類。

利用目的に応じて建物が制限され、低層住宅、高層住宅、商業地域、工業地域など、その地域によって良好な環境を保てるように市街地を形成するための区域だ。

それぞれの地域には様々な規制があります。

例えば、第1種・第2種低層住居専用地域では、「原則として10mまたは12mのうち都市計画で定められた建築物の高さの最高限度を超えてはならない」といった規制があります。他にも敷地の面積で最低基準が定められた場合、それ以上の面積にする必要があります。

また周辺に建てられる建物にも規制がかかり、住居専用地域ではカラオケボックスや自動車修理工場は建てられません。

市街化調整区域とは

市街化を抑制する区域(禁止ではない)をいいます。

開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われません。

公的な施設、土地区画整備事業(土地や道路の整備)、農林水産業に関する施設の整備等は可能だ。

しかし主に田園地帯とすることが企図されている区域を指し、新たに建築物を建てたり増築したりすることは原則としてできない区域となる。

規模の大小に関わらず、開発行為を行おうとする者は原則として都道府県知事から開発許可を受けなければなりません。

当然都道府県の許可なく家を建てることはできませんし、増改築をする場合も特定行政庁に申請し建築確認を受けなければなりません。

市街化調整区域である土地の購入を考える場合

舗装や下水道等の整備が遅れる可能性があり、整備工事も自治体の負担や助成金が受けられない場合があります。

その為、その分の負担金額は自費になりますので注意が必要だ。

歩道整備、河川の整備も遅れがちなので、水害や地盤の確認も必要でしょう。

また、場合によっては居住に適さない場所であることもあり、コンビニなどのサービス業や交通機関が少ないなどもあげられます。

農業を行う地域なので騒音は少ないだが農薬や肥料の臭いなどが気になることもあり、後々売ることがあるならなかなか買い手が見つからないこともあります。

役所や地図で確認する、可能であれば実際に見て確認するのもいいでしょう。

こうしてみるとデメリットばかりのように見えますが、メリットとして市街化区域より安く高層ビルなど高い建物が建築されにくい為静かな環境で過ごせるといったことがあげられます。

固定資産税も市街化区域より安くなります。

土地が安い分、庭や駐車場などのスペースの確保もできます。

また市街化調整区域が隣接する土地を購入し、静かな環境で過ごすというのも良いと思います。

市街化区域と比べて不便な点は多いと思いますが、緑豊かな環境で過ごすにはいいかもしれません。

市街化調整区域の土地を購入を考える際には、周辺の環境や交通機関などに気をつけるのがいいでしょう。また、不動産業者の話を鵜呑みにせず、役所や地図、現地を実際に見てみてから検討するのが一番だと思います。

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