住宅ローン残債があるのにマンション売却ってできるの?買い替えローンって?

「家族が増えて今のマンションが手狭になったから買い換えたい・・・」
「転勤やその他の事情で(ローンの完済なども含めて)今のマンションを売却したい・・・でも、まだ住宅ローンが残残っている。」
「住宅ローンが残っているけど、このマンションは売れるのかな?」

・・・今日は、そういった方々向けのお話をしていきます。

まず、住宅ローンが残っている場合のマンション売却については、先に結果からいうとできます

基本的な部分に話を戻しましょう。

通常は、現在の売却しようとしているマンションに、抵当権が住宅ローンの担保として設定されているはずです。

そこで、マンションの売却にあたり、抵当権を抹消することが必要となります。

この抵当権を抹消するには住宅ローンを完済する必要があります。

「あれ?じゃあ、住宅ローンが残っていたらこのマンションは売れないんじゃないの?」

ここまでを読んでみて、そう思われた方も多いでしょう。

ですが、決して出来ないことではありません。では、どのような方法があるのでしょうか?

それは買い替えローンを活用する方法です。

まずは次の例を見てみて下さい。

「マンションを買い替えたい。だけど住宅ローンの残債がまだある。住宅ローンの残債は3,500万円で、マンションの売却査定を行なったら、2,000万円になりました。2,000万円で売れたとしたら、差し引き1,500万円になりますが、売れますでしょうか?」

このように住宅ローンの残債が有る状態での売却は基本的には出来ません。

売却にあたり住宅ローン設定時の抵当権の解除を行なうことが必要になります。

この抵当権の解除のため、ローンを組んでいる金融機関の抵当権解除証書という書類が必要になります。

うまく売却できて売却益を得る人もいる反面、この例のように損をする人もいます。

このような場合、残債の1,500万円は自分で用意しなければなりません。

つまり、残債の抹消にあたり不足分に自己資金を充てて残債を無くせば、買い替えが可能になるというわけです。

しかし、そんなにポンと大金を用意できる方は、そうはいらっしゃらないですよね?

大半の方が、残債のために頭を悩ませているのです。

では、どうやってこの状況を抜け出せるのでしょうか?

それについて、もう少しお話を進めてみましょう。

買い替えローンや優遇税制を利用してみる

そもそも、買い替え時にローンの残債がなければ、売却後に新しく新居のローンを組めば良いだけなんですが、残債がある場合には、そうはいきません。

そこで、売却後の残債まで含めた買い替えローンを利用するという手段がまず有ります。

ただ、残債が多いケースでは、次の購入物件は、なるべく担保価値の高いものを選びましょう。

また、残債が発生した時、住民税所得税から売却損を控除できる優遇税制を利用することも出来ます。

せっかくですから、こういった優遇税制もしっかり利用しましょう。

残債分を含めた新しいローンを組む、ということは、一見、損をしてしまったような気分になるかも知れません。

しかし、この買い替えローンを利用することで現在の安い金利に借り換えることもできるのです。

おまけに、上述のような買い替えに関する税制の優遇措置(※)を利用すれば、得をする場合も出て来ます。

こちらについては、きちんと事前にシミュレーションすることをオススメします。

しっかりと相談できる不動産会社を探しましょう。

まずは、上述のような買い換えローンや優遇税制などについて詳しい不動産会社を探しましょう。

一社ずつ聞くのもよいですが、最近では不動産の無料一括査定サービスというものがあるのでこれを利用しない手はありません。

そういった便利なサービスを利用すれば一度の入力で複数社に相談が可能です。

なかでも不動産売却査定専門ポータルサイトのイエイがオススメです。

イエイのサービスはコチラ

フリー入力欄に現在の状況をできるだけ細かく書いて下さい。

その後、複数の不動産会社から連絡が来ますので、しっかりと対応していただけるかを判断しましょう。

残債の多い・少ないよりも重要なのは売却想定価格と資金計画

残債があったら、買い替えは無理かも?と感じる方も多いと思いますが、ローン残債の多い・少ないだけでは一概に買い替えについて言えないというのが現状です。

また、先にふれたように自己資金が足りなくて、残債に充てることが出来ないケースでも、新しい住宅ローンと合わせて、その足りない分を住宅ローンとして金融機関から借り入れを行なうことも可能です。(ただし、金融機関毎の条件によって、借り入れが出来ないケースも有ります)

他にも、一部の不動産会社では売却する物件の買取保証の制度を利用出来るケースも有ります。

金融機関によってですが、これまでのお話にあったように、元のマンション売却により残ったローンと新規に購入される住宅のローンを併せて借り入れる「買い替えローン」を取り扱っているところが有ります。

なお、この「買い替えローン」ですが、借り入れの際に、年齢や年収、担保となる物件、過去のローン未払いの有無などが審査対象となっています。

・・・ということで、はじめから残債が有るから買い替えは出来ないと結論を出さずに、マンションの売却査定価格や諸費用なども含めて、不動産会社に相談してみることをオススメします。

査定価格については、ネット上の一括査定を利用して比較をするとよいでしょう。

そして、その中から相談する不動産会社を絞り込むとスムーズかも知れません。

買い替えローンについての補足です。

最後に買い替えローンについて補足のお話をします。

買い替えで住宅ローンを組む場合に注意したいのは、決して安易に「買い替えローン」に走らない、ということです。

最低でも、マンションの売却代金でローンの残債を完済することを目標にしたいでしょう。

現在の資金に余裕がある場合を除いて、ローンの残債が大きく上回るなら、買い替えは早すぎると考えましょう。

既におわかりだとは思いますが、買い替えローンとは、

新しく購入する自宅のための購入資金+売却したマンションの住宅ローンの残債を返済するための資金

を融資するローンです。

ローン商品はたくさんありますが、調べてみると年収が大幅に増えたとか、わりと条件の良い人向けの商品だったりする場合も有るのです。

つまり、誰でも利用できるものではない、ということです。

当然、確実に返済しなければいけないローンが増えるので、リスクが高くなるということも忘れないようにしましょう。

なお、買い替えをする時というのは、最初にマンションを買った時より確実に年を重ねているわけです。

なので、返済期間を長期にして組むことは困難となります。

かりに、長期の返済を組める条件を満たしているとしても、定年後もローンを払い続けることは避けたいでしょうから、あまりオススメしません。

まとめます

これまでの説明で分かる通り、

  • マンション売却時、ローンを関西するのが結局はベスト
  • 買い換えローンも利用できるとは限らない

・・・という事がまとめとなりますので、いずれせによ複数の不動産会社の売却査定価格を比較して、できるだけ高く売却できる可能性を模索しましょう。

ほとんどの不動産会社は買い替えローンや税制優遇について知識を持った担当者がいるので、査定額だけではなく、それらも含めて比較検討するのが良いでしょう。

前述しましたが、複数の不動産会社の売却査定額やサービスを比較するならイエイが便利です。

是非ご利用してみて下さい。

今回は主に買い替えローンや優遇税制措置を活用する方法を中心にお話をして来ました。

住宅ローンの残債がある場合のマンション売却については、他にも任意売却などがありますが、これについては、またの機会に改めてお話をしたいと思います。

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