買い替えローンの効果的な活用方法をプロが解説!

もし、あなたが何らかの諸事情により住宅の買い替えが必要になったとしましょう。

でも、現在の住宅にはまだローンが残っている。

そんな時に活用したいのが、「買い替えローン」です。

ここで、少し話しがそれますが、「買い替えローン」と「つなぎローン」の違いについてお話をします。

買い替えローンとつなぎローンの違い

まず、「つなぎローン」ですが、これは正式なローン審査がおりる前の短期ローンで、割高になります。

一方、「買い替えローン」は、物件を売却してローン返済にいったん売却金を充てて、新たにローンを組むことを指します。

ただ、現状では多くの場合に売却損が出ますから、担保割れをおこすことが多いでしょう。

買い替えローンとは

では、「買い替えローン」について、お話を戻しましょう。

「買い替えローン」は、現在の住居を売却し、新しく住居を購入する時に利用する住宅ローンのことで、現在組んでいる住宅ローンを一括完済し、新たに住宅ローンを組み直すことを指します。

現在の住宅ローンを完済するのに、売却代金や預貯金を充当したりします。

ただし、場合によっては完済に足りない分の資金を新しくローンで調達したりします。(これをオーバーローンと言います)

買い替えローンのメリット

現在、組んでいる住宅ローンの金利より低金利の住宅ローンへ借り換えるが出来るのと、それに合わせて新しい住宅に住めるという点がメリットです。

しかし、地価が下落している現在、売却損が発生するというデメリットがあります。

近年、地価が下げ止まった地域と、さらに下落傾向にある地域がハッキリ分かれて来ています。

もし、あなたの現在の住宅が地価の上昇傾向にあるエリアにあったり、

購入時と比較して地価があまり下落していない場合は、「買い替えローン」の検討をするのも良いでしょう。

現在の住宅がいくらぐらいで売却出来るのか知りたい場合は、ネット上の一括査定を使うのが便利です。

さて、「買い替えローン」を利用する時に一番気をつけたいのが、タイミングです。

何事もそうですが、大きな金銭が絡むのでこのタイミングを間違えると大変なことになりますから、充分に潮目を見るようにして下さいね。

買い替えローンのポイント

「買い替えローン」では、抵当権の抹消に加え抵当権の新規設定と、物件の売却&購入を円滑に行なう必要があります。

ほんの一例ですが、物件を売却したのに抵当権の処理が遅れたがゆえに、売り主の債務不履行となってしまう場合も有り得るわけです。

そういったことから、金融機関や不動産業者との連携が重要となり、事前の調整が必要になります。

また、物件の売買タイミングですが、先に現在の住宅の売却を先に行なうか、新しい住宅を先に買うかで状況は大きく変わります。

現在、中古住宅の価格について先行き不透明な状況ですと、売却後の手元に残るお金が確定してから、新しい住宅を買う方法(俗に言う”売り先行”)の方が、今後の資金計画にも狂いが出ないので安全だと思います。

その方法であれば、慌てて売却を行なう必要もありませんから、ある程度の納得がいく価格で売却が出来る可能性もあるわけです。

かたや、新しい住宅を先に買う(俗に言う”買い先行”)場合だと、現在の住居の明け渡し時期を気にしないで済むのも魅力です。

しかし、この場合では、新しい住宅の取得日までに現在の住宅が売れないと、ローンを二重に背負ってしまうパターンが考えられるので、そうならないよう手はずは整えておきましょう。

方法としては、以下の2つの方法が考えられます。

購入する住宅の売買契約書に、「買い替え特約」を付記してもらうこと。

どういった内容にしてもらうかというと、いついつまでにいくら以上で現在の物件が売却出来なければ、この契約を白紙撤回する、などというものです。

こうしておけば、購入をキャンセルすることになっても、契約時に支払った手付金は取り戻せますし、違約金を払う必要もなくなります。

しかし、この場合、物件が新築で売り主が不動産会社であれば比較的OKをもらいやすいのですが、

売り主が個人で中古だった場合には、OKをもらうのは難しいと思われます。

一定の期間で現在の住宅が売れなかった場合、不動産仲介会社に現在の住宅を買い取ってもらう「買い取り保証制度」を利用する。

これも住宅によっては買い取ってもらえない場合がもちろんありますし、

全ての仲介会社が行なっているとも限りません。

また、買い取り価格は査定価格の約80%と、非常に条件が厳しくなる点があることも忘れないようにしましょう。

”売り先行”と”買い先行”のそれぞれのメリットとデメリットについて

住宅の売却を先に行なう場合は、売却価格を新しい住宅の購入資金に充てることができ、資金計画が立てやすいメリットがありますが、

仮り住まいの手配や、新しい住宅をなるべく早く見つけなくてはならない、というデメリットと考えられる部分があります。

また、新しい住宅の購入を先に行なう場合、新しい住宅をゆっくり吟味しながら探せますが、購入する物件と売却する物件のローンが二重になることで、資金に余裕が無ければ、現在の住宅の売却を急がなければならなくなるかも知れません。

さらに、希望の売却額を大きく下回る価格で手放さなければならない可能性もあります。

これまでのお話からわかるように、住宅の買い替えをする場合、ローンの切り替えと物件の売買のタイミングがとても重要となります。

計画する段階から十分な調査と調整を行なうのがベストでしょう。

だいぶ長くなりましたが、いよいよ本題の「買い替えローン」の活用についてお話をします。

買い替えローンの活用について

「買い替えローン」とは、現在、住宅ローンを支払い中の人が、新たに物件を購入する際に利用する住宅ローンのことを言います。

主な特徴は、現在の住宅ローンをいったん返済し、新たに住宅ローンを組むようになった時に、新しく購入する物件の費用と合わせて、現在の住宅ローンの返済費用の融資も受けられる点です。

現在、不動産価格の下落から、物件の売却金額よりも住宅ローンの金額(残債)が多くなる例が増えています。

この売却金額と現在の住宅ローンの差額を「売却損」といいますが、「買換えローン」を利用することで、売却損を新たに購入する物件の住宅ローンとして組み込めます。

売却と購入を別に考えて行動しようとすると、諸々の手続きが煩雑となります。

なので、「買い替えローン」の手続きを円滑に行なうには、売却の予定を立てることに加え、買い替えする物件を探すことを併せて、売却と購入の両方を任せられる不動産業者を探すことが重要です。

なお、売却損を含んだ「買い替えローン」では、借り入れ総額が多くなることによって、ローンの返済額が現在よりも上がってしまうことがあります。

そこで、審査時の比率を高く見てくれる銀行を探すことと、「買い替えローン」の審査が通るか相談をすることが必要です。

買い替えローンの審査について

  • 住宅ローンの審査時に、現在の住宅ローンを組んだ時よりも収入や勤務先のレベルアップなどで審査に有利となるような条件を持っていると審査も通りやすくなると思われます。
  • 年収に対する返済比率以外にも、審査金利への注意が必要です。審査金利を低く見てくれる銀行であれば、「買い替えローン」の審査枠が広がる可能性があります。
  • 借り入れる側の条件を変えるという提案も出す。(世帯収入などの合算)

買い替えローンの問題点

「買い替えローン」を利用するには、現在の住宅ローンを一括返済し、「買い替えローン」の融資実行を同日に行うことが必要です。

併せて、「買い替えローン」の融資実行を受けるには、新しく購入した物件の決済も必要です。

従って、銀行窓口の営業時間内に住宅ローンの返済と「買い替えローン」の融資実行を行うことが必要となります。

他にも銀行と法務局へ足を運ぶことも必要になるので、「買い替えローン」を利用する場合には、売却と購入のタイミング、法務局の所在先などを事前に調べ、きちんと予定を立てておきましょう。

譲渡損失の繰越控除の利用

「買い替えローン」と併せて利用したいのが、この控除制度です。

住宅の買い替えにあたり、以前の住宅を売った際に、売却損(譲渡損失といいます)が出てしまう場合があります。

元の住宅を4,000万円で売却し、新しい住宅を4,500万円で買ったとしましょう。

ここで500万円の売却損(譲渡損失)が出ます。

この、譲渡損失した分を所得から控除し、納税額が安くなる優遇制度を「譲渡損失の繰越控除」と呼びます。

この制度は、譲渡損失が大きくて所得から控除しても、まだ残る場合には、その翌年と翌々年も所得から控除できるのが特徴です。

要するに最長で3年間は譲渡損失の繰越控除を利用できる仕組みとなっているのです。

なお、この控除制度は、住宅ローン控除と同時で利用できますが、その他の3,000万円控除や軽減税率の特例、買い換え特例などとは、同時利用ができないので、ご注意下さい。

手続き方法は、サラリーマンでも自営業者でも、確定申告を行なって払いすぎた税金の還付請求を行なう、という方法です。

今回は「買い替えローン」を中心にお話をさせて頂きました。

どの制度でもそうですが、メリットだけではなくデメリットがあるだけではなく、

注意点や入念な準備が必要だったりします。

住宅の買い替えを考え始めたら、まずは現在の住宅がいくらぐらいで売却できるのか一括査定のサイトなどを利用して、売却損の有無やローンの残額、現在の収入などを検討材料に加え、

慎重に利用を検討して下さいね。

サービスは全部無料 不動産を売るならイエイにお任せ!

スマホラクラク!1000社の人気業者を比較

タップ操作でサクサク査定
入力はわずか60秒だけ

当サイトのご利用者様の感想・口コミ

  1. ローンを組んで購入したマンションでしたが、結婚費用に充てるために売却することになりました。
    売却するのは初めてなので、業界の大手の不動産屋を選びました。
    売却には4ヶ月ほどかかり、また査定額とは250万円ほどの開きがありましたが、諸費用を最低限に抑えることができたので、とても満足しています。また大きな会社だけあって、終始安心して取り引きすることができましたのも良かったです。

  2. 一戸建てを購入したときはもっと給料が上がっていくと考えていました。
    その為、借金をして家を買ったのですが、景気はいっこうに良くなる気配がなく、なかなか給料も上がらず、生活も苦しくなってきました。
    その為、借金返済を決意。
    家を売却することに決めました。
    業界の大手にお願いした結果、思ったより高値で売れてよかったです。

  3. 先日、自己所有の一戸建て住宅を売却しました。
    理由は、やむを得ない事情で転職する事になってしまい、月々の住宅ローン返済が困難になる事が予想されたからです。
    いくつかの業者に査定を依頼しました、金額以外にも営業担当が信頼できたこちらにお願いする事にしました。
    売却後の感想としては、売却に1ヶ月以上かかった事と、思ったよりも税金がかかった事が印象に残りました。

  4. 毎月家賃を払うのはもったいないとマンションを購入してローンを払っていました。この辺の住環境があまり便利ではなく、憧れのエリアに住みたいと思い、思い切ってマンションを売却することにしました。売却するにあたり、信頼できそうな営業担当の人と出会えたのでそちらでお願いをしました。スケジュール通りに売れて安心しました。

感想・口コミを書く

メールアドレスが公開されることはありません。

次のHTML タグと属性が使えます: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>


初めての方へ ご利用の流れ
はじめての方がよくする質問
業者へのお断り連絡も代行します
サポートデスク お問い合わせはこちら 只今、スタッフが待機中

メディア掲載実績多数

イエイCM放送中

街頭広告画像

街頭広告

メディア掲載実績ロゴ

全国土地価格ランキング

イエイサポートデスク
只今、スタッフが待機中
貸したい方はこちら イエイ不動産賃貸経営
掲載費¥0 イエイに広告を掲載したい不動産会社様募集!